住宅用語辞典 – た行

お部屋探しをサポートするための住宅用語辞典です。不動産・賃貸に関する基本用語を中心に解説しています。

第1種住居地域 【だいいっしゅじゅうきょちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。

大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域。

床面積が3000平方メートル以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できる。

ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可。

税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能。

また、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できない。

第1種中高層住居専用地域 【だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。

中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。

低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できる。

飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平方メートル以内ならOK。

大学や病院、2階以下で床面積300平方メートル以内の独立車庫も建築可能。

ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は不可。

第1種低層住居専用地域 【だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつで、2-3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。

一戸建ての住環境としてはもっとも優れている。

住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所など。

併用住宅の場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られる。

建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限がある。

待機時消費電力 【たいきじしょうひでんりょく】

家電製品などで、リモコンでのスイッチ操作を行うために本来の機能を使っていない時でも消費される電力。

省略して待機電力ともいう。

家庭内の待機時消費電力量は1世帯平均で年間285kWh(2008年時点の最新機器の場合。財団法人省エネルギーセンター調べ)。

省エネルギーのためには、待機時消費電力量の少ない機器を選ぶことや、電源を切っても問題ない機器の場合は主電源を切るかコンセントを抜くことが有効。

耐火構造 【たいかこうぞう】

壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要な構造部分が、一定の耐火性能を持った構造のもの。

一定の耐火性能というのは、通常の火災が起きてから30分から3時間以上の間、建物が倒壊したり他に延焼したりしない性能を持っていることをいう。

建物部位や階数ごとに別表のように時間が決められている。

一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどがこれに当たる。

大規模開発 【だいきぼかいはつ】

広い敷地に何棟ものマンションや一戸建てを計画的に配置し、ショッピングセンターやスポーツジムなどの生活利便施設を併せて開発した団地(住宅系の場合)。

面開発、環境創造型開発ともいう。

新規開発と再開発がある。

さらに、複数の行政区画にまたがるほど規模が大きくなり、学校や行政の出張所、事業用建物などを含めた開発を行う場合はニュータウンと呼ぶ。

東京の多摩ニュータウン、大阪の千里ニュータウンが代表的。

大規模別荘地 【だいきぼべっそうち】

デベロッパーが一定の広さのリゾート地を開発して、数百戸規模の別荘や共用施設などを運営管理している別荘地のこと。

別荘地内は私有地なので、道路や側溝、街路などをメンテナンスするための管理費(共益費)を徴収していることが多い。

防災・防犯パトロールや、寒冷地では除雪作業なども行う。

建物の点検、部屋の換気・清掃、水道管の凍結防止のための水抜き・水通しなどの有料サービスを用意している別荘地もある。

耐久性 【たいきゅうせい】

ある材料が外部からの物理的・化学的な影響に対して、どれだけ長く抵抗できるかを示す性能のこと。

「durability」、長持ちする力。

建築物では柱や梁、壁などの基本構造部分の耐久性と、設備配管などの耐久性が異なる。

材料の選定や設計のしかた、維持管理の善し悪しなどでも耐久性が変わってくる。

品確法の住宅性能表示制度では、耐久性に相当する項目として「劣化の軽減に関すること」で「劣化対策等級」を定めている。

代襲相続 【だいしゅうそうぞく】

親(被相続人)の相続人になるべき子=Aが、親の相続が発生する前にすでに死亡している場合、そのAの子ども(親から見ると孫)が代わって相続することを「代襲相続」という。

Aの子どもが複数いる場合は、Aの相続分を均等に代襲相続する。

被相続人に配偶者、子、直系尊属がいないときは相続順位が第3位の兄弟姉妹に相続されるが、その兄弟姉妹もすでに亡くなっている場合は、その子ども(被相続人の甥や姪)が代襲相続することになる。

代償分割 【だいしょうぶんかつ】

相続で遺産分割をするときに、特定の相続人が自分の相続分以上の財産をもらうかわりに、ほかの相続人にはその代償として金銭を支払うという分割方法。

たとえば相続財産が、事業用の不動産、一団の農地、同族会社の株式などのように、相続分に応じて現物分割したり、売却して換価分割することが難しい(または好ましくない)場合に適用される。

また代償分割は、相続税の節税や相続人間の税負担を公平にするための方法としても使われる。

退職共済年金 【たいしょくきょうさいねんきん】

公的年金のひとつで、公務員などの共済組合員が加入するもの。

制度の内容は厚生年金保険とほとんど同じ。

ただ、支給額を計算するときの報酬比例部分に、共済年金独自の「職域年金」部分が含まれているため、その分だけ厚生年金保険よりも受給額が増える。

また、加入期間が25年(300ヶ月)以上であれば、特例として60歳から年金の特別受給ができる(通常は65歳から)。

さらに5年から10年の繰り上げ受給も可能なケースもある。

耐震改修促進税制 【たいしんかいしゅうそくしんぜいせい】

1981年5月31日以前に着工された住宅を、現在の新耐震基準に適合するようにリフォームした場合に、かかった費用の10%(上限20万円)を所得税から税額控除するという制度。

06年度税制改正で創設された。

自治体の住宅耐震改修促進計画など、一定の対象区域内にある住宅で、2013年末までに工事する場合に適用される。

また、固定資産税についても工事時期に応じて1?3年間、税額が半分になる(下表参照)。

耐震改修促進法 【たいしんかいしゅうそくしんほう】

1981年の新耐震設計法の導入以前に作られた建築物のうち、不特定多数が利用する特定建築物(3階建て以上、床面積1000平方メートル以上の特定の用途の建物)などの所有者に対して、耐震診断をしたうえで必要な耐震補強をする努力義務を課した法律。

95年12月25日施行。

そのほかの建築物は、耐震改修計画が同法に適合しているかどうかの認定を受けると、耐震改修に関する一定の規制緩和や公的融資の優遇などを受けられる。

耐震構造 【たいしんこうぞう】

地震や強風などの力で建物が揺れても耐えられるように設計された構造。

1981年以降の建築基準法では、新耐震設計として、大地震でも建物が倒壊することなく人命を守れることを最低限のレベルにしている。

壁にヒビが入ったり、建物内の設備や備品などの損傷を防ぐレベルまではカバーされていない。

高層ビルでは上の階にいくほど揺れが大きくなる。

地震力に耐える「耐震」に対して、地震力を低減させるのが「免震」や「制震」。

耐震診断 【たいしんしんだん】

地震などの揺れによって既存の建物が受ける被害がどのくらい大きいか、安全かどうかを調べて判断すること。

建物の形状、骨組(構造躯体)の粘り強さ、老朽化の程度、ひび割れや変形などによる損傷の影響などを総合的に考慮する。

大規模な建築物や複雑な形状の建物の場合は、過去に起こった地震波などを基に振動のしかたをコンピュータで分析して建物の安全性を確認する動的解析法が用いられる。

免震補強、制震補強などに不可欠。

耐震性能 【たいしんせいのう】

建築物が地震エネルギーをどれだけ吸収できるか、揺れにどれだけ耐えられるかを表す能力のこと。

骨組(構造躯体)の強度を表す指標のひとつ。

柱や梁の強さや粘り、耐力壁の量などが関係する。

品確法に基づく住宅性能表示制度では「構造の安定に関すること」の項目の中で、数十年に一度の中規模地震に対する損傷のしにくさと、数百年に一度の大地震に対する倒壊のしにくさの2点について「耐震等級」を定めている(別表参照)。

耐震補強 【たいしんほきょう】

既存の建築物で、耐震性能を向上させるために行う工事のこと。

耐震補強の方法は、マンションやビルでは3タイプ。

(1)柱や梁に炭素繊維やアラミド繊維などのシートを巻きつける。

(2)開口部に鉄骨ブレースを入れる。

(3)開口部にPC版やコンクリートブロックで壁を増設する。

木造一戸建ての場合は、建物自体の軽量化、耐力壁の追加や既存壁の補強、柱や梁の接合を強化する金物の設置などの対策がある。

耐震診断は不可欠。

大店立地法 【だいてんりっちほう】

大規模な小売店舗の進出に伴って、交通渋滞・騒音・廃棄物など周辺の生活環境へ影響が出ることを防ぐために、設置にあたって配慮すべき事項を定めた法律。

正式には「大規模小売店舗立地法」(2000年6月施行)。

店舗面積が1000平方メートルを超える大型店が対象になる。

中小小売業の保護を目的にしていた旧大店法(大規模小売店舗における小売業の事業活動の調整に関する法律)を廃止、その内容を緩和して成立した。

第2種住居地域 【だいにしゅじゅうきょちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。

住居系の地域だが、大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能。

階数や床面積の制限はない。

カラオケボックス、パチンコ店などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も建てられる。

作業場が50平方メートル以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築可能。

ただし、劇場や映画館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもある。

第2種中高層住居専用地域 【だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。

主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。

建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様。

ただ、飲食店や店舗の床面積が第1種中高層住居専用地域の500平方メートル以内から1500平方メートル以内に拡大している。

また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可能。

パン、米、豆腐、菓子などの食品製造業で、作業場の床面積が50平方メートル以内の工場も建てられる。

第2種低層住居専用地域 【だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。

主に低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。

建築できる建物の種類や高さ制限は第1種低層住居専用地域とほぼ同じ。

唯一の違いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なこと。

具体的には2階以下で床面積が150平方メートル以内で、日用品の販売店、食堂、学習塾そのほかの各種サービス業を営む店舗。

パン・豆腐など自家製造販売の場合は、作業場の面積が50平方メートル以内。

ダイニングキッチン 【だいにんぐきっちん】

食事室(ダイニング=D)と台所(キッチン=K)が一体化した部屋=DKのこと。

いわゆる「DKスタイル」が登場したのは、戦後まもない時期に旧・日本住宅公団(現・UR都市機構)などが開発した公的住宅から。

それまで寝起きと食事は同じ和室で行うことが多く、機能分化があいまいだった。

DKスタイルの登場で、寝る部屋と食べる部屋が分かれ、食寝分離が実現。

狭い室内空間の有効利用やいす式の洋風生活のスタイルが定着した。

タイムシェアリング方式 【たいむしぇありんぐほうしき】

会員制リゾートクラブで、会員が施設を利用するときの予約方法のひとつ。

先着順に申込む方法では、連休や夏休みなどオンシーズンの時期には予約が取れない人が増えてしまいがち。

これを防ぐために、1年のうちで確実に利用できる日をあらかじめ会員ごとに割り振ることをタイムシェアという。

利用日の設定は、利用可能な日のカレンダーが毎年変わるローテーション方式と毎年決まった1週間に固定するワンウィーク方式がある。

対面キッチン 【たいめんきっちん】

キッチンに立ったとき、身体がダイニング側を向くプラン。

キッチンで作業する人と、ほかの家族とのコミュニケーションが保たれるのが利点。

キッチンに対面する形で簡単な食事や配ぜんのできるカウンターを設け、「カウンターキッチン」と称することも。

シンクのある作業台を対面させるプランが一般的だが、コンロも対面させる場合、レンジフードの排気量が不十分だとダイニングやリビングに調理の煙や臭気が流れてしまうので要注意。

太陽光採光装置 【たいようこうさいこうそうち】

太陽光の届かない高層ビルの内部や隣接する建物による日影部分に、間接的に光を導く装置。

「集光装置」「昼光利用システム」「ソーラーコレクター」ともいう。

鏡の反射を活用して太陽光の角度を変えて照射するタイプと、光をレンズで集めて光ファイバーなどで任意の部分に光を当てられるタイプがある。

また、太陽電池などを組み込み、変化する太陽の高度や方位をセンサーでキャッチしながら自動的に追尾する装置もある。

太陽光発電 【たいようこうはつでん】

太陽光のエネルギーを生かして発電するシステム。

「ソーラー発電」ともいう。

光エネルギーを直流電気に変換する太陽電池パネル、発電した直流を交流に変換するインバーター、分電盤、電力量計などからなる。

住宅などの太陽光発電システムと電力会社の両方の電気を使えるようにすることを「系統連携」といい、家庭で発電して余った電気を電力会社に売却(売電)することもできる。

住宅へ設置する時には公的な補助金等が出る。

太陽電池 【たいようでんち】

太陽光エネルギーを受けて電気に変換する装置。

性質の違う2種類の半導体を重ね合わせたセルに太陽光が当たると、光エネルギーが吸収されて電子が発生し、各半導体の裏側に付けた電極をつなぐと電流が発生するしくみ。

現在、住宅の電力用としては、シリコン半導体を用いたタイプが主流。

色素の働きで発電するタイプなども開発中。

英語では「solar cell」または「PV(photovoltaic)=光発電」。

太陽熱温水器 【たいようねつおんすいき】

太陽熱を活用した給湯システム。

タタミ2畳程度の大きさの集熱器に、水を通過させながら太陽熱によって温め、貯湯タンクにお湯を蓄えて給湯用に使うしくみ。

集熱器と貯湯タンクが一体型で、屋根の上などにこう配を設けて設置する。

動力を使わずに集熱器の中をお湯が循環することから「自然循環型」と呼ばれる。

ソーラーエネルギー利用機器のうち、もっとも初期から登場しているもので、「ソーラー温水器」ともいう。

耐用年数 【たいようねんすう】

長く使い続けるモノの寿命のこと。

材料の物理的・化学的な性質だけを表す「耐久性」よりも広い意味があり、社会的・経済的な状況を含めて将来的に利用できる長さを表す。

建築物の場合は、物理的な寿命だけでなく生活スタイルの変化に対応できて、維持管理コストが過大にならない範囲で収まるまでの年数をいう。

なお「法定耐用年数」は、減価償却費を計算するために財務省令で定められたもので、実際の寿命とは必ずしも一致しない。

代理 【だいり】

不動産会社と取引するときの取引態様の1つ。

売主や貸主に代わって取引の交渉を行う会社(エージェント)。

買主や借主との契約も行う。

新規分譲の営業活動を含めて行う場合は販売代理という。

販売代理の不動産会社を通して購入する場合、買主は売買代金以外の手数料を支払わないで済むのが普通。

ただ、宅建業法上は販売代理の会社が買主から手数料を取ることを禁止してはいないため、まれに手数料を請求されるケースもある。

耐力壁 【たいりょくへき】

建物自身の重さや屋根の積雪などの垂直方向の荷重(鉛直力)と、地震や強風などによる水平力に抵抗して、建物を支える壁のこと。

マンションの場合は一定の厚さと強度を持った鉄筋コンクリートの壁、木造一戸建ての場合は柱の間に筋かいを入れたり、構造用合板を張った壁がこれに当たる。

耐力壁以外の壁を「雑壁」「二次壁」、室内の非耐力壁は「間仕切り壁」という。

特に地震の揺れに対して抵抗する壁は「耐震壁」。

タイル 【たいる】

粘土や特定の鉱物などを焼いて板状に成形した陶磁器製品のこと。

素地の質や製法によって、磁器質(素地が堅く締まって、たたくと金属音がする)、せっ器質(磁器に次ぐ堅さ。不透明)、半磁器質、陶器質(有色不透明でたたくと濁音)があり、この順に吸水率が高くなる。

用途は、内装・外装用、床用、モザイク用など。

壁や床に張り付けて使用する小片を総称していうこともあり、アスファルトタイル、プラスチックタイルなどもある。

タウンハウス 【たうんはうす】

連棟式の低層集合住宅。

テラスハウスのような区画された専用庭を持たず、10?20戸のグループごとに、建物に囲まれたコモンスペース(共同空間)を共有する。

一戸建てと同じような独立性を持ちながら、建物を計画的に配置することで、共用庭などの緑豊かなコモンスペースを持つことができる新しいタイプの住宅形式といわれる。

所有形態は分譲マンションに近い。

コモンスペースの維持管理も、管理組合によって行われる。

タウンモビリティ 【たうんもびりてぃ】

高齢者や障害・病気・ケガなどでスムーズな移動ができない人たちに、商店街や商業施設が、電動スクーターや車いすを貸し出して買い物や散策ができるようにする「外出支援」の取り組み。

街の中心部などに移動器具の貸し出し拠点=モビリティオフィスを設け、ボランティアによる介助等を行う。

街のバリアフリー化、商店街の売上アップなどの経済効果もある。

英国で1979年に始まった「ショップモビリティ」を応用したもの。

ダウンライト 【だうんらいと】

天井に埋め込まれる照明器具。

直接照明にあたるが、光源に使用するランプやその回転の有無・角度によって利用方法が大きく異なる。

スポットライト的に用いるタイプから、かなりの広範囲を照らしだすタイプまである。

配線を行う前に選んでおかなければ取付はできない。

また、天井のふところの深さによっても利用できる器具が異なる。

ランプ交換は容易ではないので、メンテナンスの点からも取付場所や使うランプの種類を考慮したい。

宅地造成 【たくちぞうせい】

農地・山林・原野・沼沢地などを宅地にするために、土地の形や性質を変えること。

傾斜地の宅地造成にともなう崖崩れや土砂の流出によって災害が発生することを防ぐために宅地造成等規制法(1961年11月制定)が設けられ、地盤の安全性確保、擁壁や排水施設の設置などの技術基準がある。

規制区域内の一定の宅地造成工事(別表)は都道府県知事の許可が必要。

自治体によっては地域の実状に合った開発指導要綱を定めている。

宅地建物取引業法 【たくちたてものとりひきぎょうほう】

いわゆる宅地や建物などの不動産の取引に関する法律。

1952年制定。

「宅建業法」と略す。

宅建業者=不動産会社の免許、宅地建物取引主任者の資格、営業保証金、業務などについて定め、宅建業者に誇大広告の禁止、広告開始時期の規制、取引態様(売主・媒介・代理)の明示、重要事項説明の義務などを課している。

88年に専属専任媒介契約とレインズの創設、95年に免許の有効期限延長などの改正(97年施行)があった。

宅地建物取引主任者 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃ】

都道府県で行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、不動産取引の2年以上の実務経験を持つなどの要件を認められて、宅建主任者証(有効期間5年)の交付を受けた人のこと。

宅建業法では、不動産会社の事務所には従事者5人に1人以上、案内所には1人以上の専任の宅建主任を置くことを義務づけている。

宅建主任者の業務は主任者証を提示して重要事項説明をしたり、重要事項説明書や契約締結後の書面に記名なつ印することなど。

宅配ロッカー 【たくはいろっかー】

不在のときでも宅配便を受け取れるようにしたロッカー型の装置。

宅配ボックスともいう。

宅配業者がロッカーに荷物を預け入れ、不在配達票を届け先住戸の郵便ポストに投かんする。

帰宅した居住者は、住戸ごとに登録された暗証番号を指定のロッカーに入力して荷物を受け取るしくみ。

機械制御とコンピューター制御などの方式がある。

最近は、書留郵便物対応やクレジットカードの決済システムを持ったタイプも登場している。

竹垣 【たけがき】

竹を材料に使って縄で編んだ垣根の総称。

代表的なものに、建仁寺垣、四つ目垣、御簾(みす)垣、木賊(とくさ)垣、沼津垣、金閣寺垣、光悦寺垣、魚子(ななこ)垣、矢来垣などがある。

このうちもっとも一般的なのが建仁寺垣で、竪子竹をすき間なく横に並べて押し縁(半割竹)で押さえる目隠しの要素が強い垣根。

竹垣に必要な技法が集約され、ほかの垣にも応用されている。

四つ目垣は代表的な透垣(すいがい)の一種で、生け垣の下地にもなる。

竹小舞 【たけこまい】

伝統的な和風住宅の土塗壁の下地に使う細長い材のこと。

「木舞」とも書く。

柱に小穴をあけて間渡し竹を30cm間隔で組み、その間に小舞竹(割竹)を縦横3?4cmの格子状にシュロ縄で編んで、その上から塗り壁用の粘土を塗り込める。

小舞を使った純和風の真壁造りの工法を「竹小舞下地壁」という。

釘止め用の竹小舞も工場生産されている。

塗りが厚い場合や土蔵などの場合は、竹の代わりに木を用いた「木小舞」にすることもある。

たたき 【たたき】

土間の仕上げ工法のひとつで、土やコンクリートで仕上げた土間を意味する。

本来は、粘土と石灰と苦汁(にがり。塩化マグネシウム)を混ぜて、板や棒やコテで叩いて締め固めたものを「叩き」または「叩き土間」といい、3種類の材料を合わせるので「三和土」とも書く。

セメント、ドロマイトプラスター、土で下塗りをした「黄土叩き土間」などもある。

叩き土間用に使う土は「漆喰土」ともいい、三州土、京都の深草土などが知られる。

畳 【たたみ】

和室に敷き詰める代表的な床材で、台になる畳床(たたみどこ)に畳表をかぶせて縁(へり)で留めたもの。

縁なしタイプもある。

調湿機能はあるが、虫干しなどの手入れを怠るとダニが涌きやすい。

1967年ころ、公団の団地で畳敷きの部屋からダニが大量発生した事件を境に、稲わら(いなわら)を使う伝統的な畳に代わり、ダニの繁殖しない新建材を台に使った化学畳が普及。

一般に現在の稲わらの畳には、裏側に防湿・防虫加工紙が付く。

畳表 【たたみおもて】

畳の表面に張る敷物の一種で、藺草(いぐさ)をヨコ糸に、麻糸や綿糸をタテ糸に織り上げたもの。

藺草の種類や折り方で質が異なる。

国産藺草の主な産地は、筑後(福岡)・肥後(熊本)・備後(広島)・備前(岡山)・土佐(高知)など。

独特の色合いや香りを出す「泥染め」を行う伝統的製法と、着色剤を使うケースがある。

カヤツリグサ科の七島藺(主に大分県産)を用いた琉球表(青表)は、独特の粗い風合いを持ち、耐久性が高い。

畳床 【たたみどこ】

畳の台(芯材)となる部分。

縦横に重ねた稲藁(いなわら)を麻糸等で縫い固めたものだけを使う藁床、ポリスチレンフォーム(発泡スチロール)やインシュレーションボードなどの新建材のみを使う建材畳床、藁と新建材を組み合わせたサンドイッチ畳床の3種類に分けられる。

藁床以外を化学床という。

建材畳床は軽くて断熱性があり、現在もっとも普及している。

なお、床部分に本畳を敷き込んだ床の間の一形式を指す場合もある。

畳縁 【たたみべり】

畳表の長辺側を畳床に固定するために縁取るように縫い付ける布。

布の種類は綿、麻、絹、化学繊維など。

黒・茶・紺などの無地縁、大小の文様が付いた柄縁がある。

中世までは色や柄が格式を表した。

畳縁の幅は、通常、畳床の厚さの約半分。

畳縁のない畳を「縁無し畳」あるいは「坊主畳」といい、柔道場の敷き畳用、空間を広く見せるためなどに使われる。

板の間の一部に、縁無しの琉球畳などを置き畳として用いる場合もある。

宅建業免許番号 【たっけんぎょうめんきょばんごう】

不動産会社は、事務所の見やすい場所に免許事項を記載した標識を掲示することが法律義務。

この標識の最初に「国土交通大臣免許(1)○○号」「東京都知事免許(9)××号」と出ているのが免許番号。

複数の都道府県にまたがって事務所がある場合が国土交通大臣免許、1つの都道府県内にある場合が都道府県知事免許。

カッコ内の数字は免許の更新回数を示す。

更新は1996年以降は5年に1度、それ以前は3年に1度の間隔。

建売住宅 【たてうりじゅうたく】

新規分譲の一戸建てのこと。

住宅を建ててから売る、または建物付きで売ることから「建売」という。

建売住宅といっても、実際に建物が完成してから売るケースよりも、青田売りのケースのほうが多い。

販売時点ではまだ基礎もできていないことも珍しくなく、「建て売り」というより「売り建て」といったほうが現実に近い。

ただ「売建住宅」というのは、一般に「建築条件付き土地分譲」をさしており、建売住宅とは法律上もまったくの別物。

建物買取請求権 【たてものかいとりせいきゅうけん】

借地に建物を建てて住んでいる借地人が、借地契約の期限が来て土地を明け渡さなければならなくなった時に、地主に対して建物を時価で買い取るように請求できる権利のこと。

建物買取請求権があるのは、双方の合意解除の場合、借地人に更新の意思がない場合、地主に正当事由があって更新拒絶や解約申し入れをした場合など。

借地人の地代不払いや重要な契約違反などによって解除される場合は、地主は買取に応じなくても構わない。

炭化コルク板 【たんかこるくばん】

コルク樫やアベマキの樹皮を砕いた粒を型にいれて、熱と圧力を加えて板状に焼き固め、表面を炭化させたもの。

コルク自身の樹脂で固めるため、接着剤を使わずに成形することができる。

断熱材、防湿材、吸音材として使われる。調湿作用もある。

単なる「コルク板」の場合は、コルク粒に、鋸クズ・麻クズ・接着剤などを加えて加熱圧縮したもの。

薄手のものは「コルクタイル」ともいい、弾力性があるため床材などにも使用される。

短期賃借権 【たんきちんしゃくけん】

入居している賃貸住宅が競売にかけられて、落札した新しい所有者から立ち退きを迫られた場合、3年以内(土地は5年)の短期賃貸借契約なら、前の所有者との契約が保護され、契約期間中は居住できる権利。

2004年4月に民法の一部改正により廃止された。

もともとは、善意の賃借人を保護するのが目的だったが、競売にかかった賃貸物件に居座って法外な立ち退き料を請求する「占有屋」を排除するために保護制度がなくなった。

短期賃貸借契約 【たんきちんたいしゃくけいやく】

金融機関などが担保物件として抵当権を設定した不動産を借りるときに行う3年以内(家屋の場合。土地は5年以内)の賃貸借契約。

その不動産が競売で落札され明け渡しを求められると、通常は落札者に所有権が移転してから6か月の猶予期間中に立ち退かなければならないが、短期賃貸借の場合は契約期間内は住み続けられる。

これを「短期賃貸借の保護制度」(民法)というが、2004年4月に廃止された。

短期プライムレート 【たんきぷらいむれーと】

銀行が最優良の企業に貸し出す際の「最優遇貸出金利=プライムレート」のうち、1年以内の短期資金の金利が「短期プライムレート」。

省略して「短プラ」。

1988年までは公定歩合に連動していたが、その後は譲渡性預金(CD)などの市中金利に連動して決まる「新短期プライムレート(新短プラ)」が普及している。

新短プラに1%上乗せした水準が住宅ローンの変動金利になる。

つまり、現在のローン金利は長プラには連動しない。

団体信用生命保険 【だんたいしんようせいめいほけん】

住宅ローンを借りた人が死亡または重度の後遺障害を受けた場合に、ローンの残債務を一括返済してくれる保険。

略して「団信」。

民間ローンの場合は「保険料は当行負担」と説明されるが、実際には金利に含まれており、強制加入。

年齢制限や健康状態によって団信に加入できないと融資も受けられない。

フラット35は原則加入。

ガン・急性心筋梗塞・脳卒中の診断を受けた場合にも保険が下りる「3大疾病特約付き」なども出ている。

断熱工事 【だんねつこうじ】

住宅などの断熱性を高める工事のこと。

壁、床、天井などにすき間なく断熱材を入れたり、複層ガラスや二重サッシ、断熱ドアなどの断熱建材を使う。

断熱する必要のある部分は、外気に接した壁・床・屋根・開口部。

または外気に通じた物置や小屋裏の室内側の天井など。

地域ごとに一定の断熱工事をすることを促進する公的な省エネルギー基準がある。

また、一定の断熱構造工事をすると、住宅金融公庫の割増融資を受けることができる。

断熱材 【だんねつざい】

室内と室外の間で、熱が出たり入ったりすることを遮るための材料。

熱が伝わりにくい素材が使われる。

一戸建てでもっとも多く使われているのはグラスウール。

同じ無機繊維系のロックウール、発泡プラスチック系のポリスチレンフォームや硬質ウレタンフォームなどもある。

マンションでは現場発泡の発泡ウレタンが一般的。

この他、木質繊維系のインシュレーションボード、少し高価だが自然素材の綿、羊毛などの断熱材も出ている。

断熱補強 【だんねつほきょう】

建物の外壁などで、断熱材が連続せずにヒートブリッジ(熱橋)になってしまう部分に、断熱材を補強すること。

断熱性能を高めると同時に、結露が出ることを防ぐ。

内断熱の場合は、外壁に面した床スラブ、梁、柱、戸境壁などに、室内側に数十cm分の断熱材を張る。

これを「折り返し断熱」ともいう。

外断熱の場合は、パラペット(屋上の手すり壁)の側面や上部、バルコニーなど(室内側に折り返して断熱する方法もある)。

担保評価額 【たんぽひょうかがく】

金融機関が融資をするときは、借り手が返済不能になっても資金を回収できるように担保を取るのが一般的。

このうち不動産などの物的担保に、融資額に見合う価値があるかどうか評価することを「担保評価」という。

不動産の担保評価額は、地価や建築費、中古マンション相場、賃料相場、借家権の有無などを基に割り出す。

そのため必ずしも実際の売買価格と一致するとは限らない。

売買価格より担保評価が低いときは融資額が減ることも。

断面図 【だんめんず】

建物全体を垂直に切断した断面を表した図面で、主に建物の高さ寸法を示すために用いる。

縮尺は通常100分の1か、50分の1、30分の1など。

軒の出と高さ、庇(ひさし)の出と高さ、階高、天井高、地盤面と床高などの寸法、屋根こう配や斜線制限との関係などを書き入れ、主要構造部や基礎の状態を表す。

同じように断面を示す図として、より詳細な「矩計(かなばかり)図」があるため、断面図の作成は省かれることも多い。

地域地区 【ちいきちく】

都市計画法で定められた住宅地、商業地、工業地などの土地利用上のゾーニングのこと。

建築物の用途、建ぺい率・容積率などを定めた12種類の用途地域の他に、高層建築を促す高層住居誘導地区、建築物の高さの最高・最低限度を定めた高度地区、一般的な規制が適用されない特定街区、火災予防のための構造を定めた防火・準防火地域、景観の保護について定めた美観地区・風致地区、歴史的風土保存地区、緑地保全地区などがある。

地域冷暖房 【ちいきれいだんぼう】

一定の地域全体で一つの熱供給設備を持ち、その地域にあるビルやマンションなどに冷水・温水・蒸気などを供給して冷暖房を行うシステムのこと。

ビルごとに冷凍機やボイラーを設置して空調を行うのに比べて、各ビルの熱源・空調設備のスペースを節約できるうえに、一か所で大型機器により集中的にエネルギーを作るため効率が高い。

石油、電気、ガスを用いた地域冷暖房を導入している地域は全国で約150か所(2003年8月現在)。

地役権 【ちえきけん】

特定の目的を達成するために他人の土地を利用する権利で、当事者の契約によって生じる。

賃借権や地上権を設定することもできるが、公道へ出るための通行権を設定する場合や他人の土地を通らないと給排水管などを本管につなげない場合など、より軽い負担で解決できるような場合に設定される。

権利の種類は所有権などに従属する物権。

また、利用する他人の土地を「承役地」、それによって利益を受ける自分の土地を「要役地」という。

地下室 【ちかしつ】

住宅として使用する地下室は、地上階の住宅面積の3分の1までは容積率の計算に含めなくてもよいという特例がある。

ただし、天井が地盤面から高さ1m以下であること、車庫は住宅と認められないなどの条件付きなので要注意。

寝室やリビングなどに使うためには、ドライエリア(地下外壁に沿って設ける空堀り)やトップライト(天窓)などで十分な採光を確保する必要がある。

採光不足の場合、音楽室・ホビー室などにしか使えない。

地区計画 【ちくけいかく】

ひとまとまりの街区レベルで、それぞれの地域にふさわしい特徴をもった街づくりを行うために設けられた制度。

スプロール化の防止や環境保全を目的にした都市計画のひとつ。

地区計画、住宅地高度利用地区計画、再開発地区計画、沿道整備計画、集落地区計画の5つの種類がある。

地区施設の配置・規模や建築物等の規制などについて盛り込んだ「地区整備計画」が定められ、区域内で建築などを行うときは市町村長への届出が必要。

地上権 【ちじょうけん】

借地権の種類のひとつ。

地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。

地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。

借地人の力が強く、所有権に近い。

民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。

地耐力 【ちたいりょく】

地盤がどの程度の荷重に耐えられるか、また、地盤の沈下に対して抵抗力がどのくらいあるかを示す指標。

前者の荷重を支える力だけを示すのが「支持力」。

専門的には「長期許容応力度」という。

沈下抑制を含む場合には、地盤の上にたつ建物の種類や形状、地下水位、地中の土質などによって変わってくるため、総合的な判断が必要。

建物を建築する場合は、地耐力に応じた基礎構造を採用することが建築基準法で義務づけられている。

地目 【ちもく】

登記簿に載っている土地の種類のこと。

主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など21種類に区分されている。

住宅を建てる場合、宅地であれば問題ないが、田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられない。

農業委員会から農地転用の許可を受ける必要がある。

市街化調整区域農地の転用は極めて困難。

登記簿と実際の利用状況が異なることもある。

その場合は「地目/山林(現況宅地)」という表示になる。

仲介 【ちゅうかい】

不動産取引の当事者、つまり売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を仲立ちすること。

取引態様の1つで、媒介ともいう。

いわゆるブローカーと同じ。

仲介をする不動産会社を仲介会社という。

売主と買主の間に立つ仲介会社は、必ずしも1社とは限らず、複数の会社が介在することも珍しくない。

取引が成立した場合は、仲介会社に仲介手数料を支払う。

売買の場合は、最大で価格の3%プラス6万円。

賃貸借の場合は賃料の1か月分。

仲介手数料 【ちゅうかいてすうりょう】

仲介会社の媒介などによって不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。

媒介報酬ともいう。

宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はない。

仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。

売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内。

課税業者の場合、これに消費税がかかる。

そのほかの取引の報酬額は別表の通り。

仲介会社 【ちゅうかいがいしゃ】

不動産の取引を仲介(または媒介)する会社のこと。

売買仲介と賃貸仲介がある。

明確に分けられないが、どちらかを営業の中心を置いているのが普通。

売買仲介会社は、中古マンション、一戸建て、土地の売買に当たって、売主と買主の間で取引の仲立ちをする。

賃貸仲介会社は、アパートや賃貸住宅の家主と賃貸入居者の仲介をする。

取引が成立した時に、成功報酬として取引の当事者双方から仲介手数料を得る。

中間検査 【ちゅうかんけんさ】

建築物の工事途中に、その構造や施工の状況が建築基準法とその関連規定に適合しているかどうかをチェックする検査。

1999年5月の建築基準法改正によって導入された。

どの建築物のどの工程で行うかは、各特定行政庁(都道府県や市など)それぞれの判断で、区域や期間、建築物の構造、用途、規模を限って指定する。

指定された建築物は建築主事または指定確認検査機関の中間検査を受けなければ工事を続けられない。

中間省略登記 【ちゅうかんしょうりゃくとうき】

AからBへ、BからCへと順番に不動産が売買された時に、AからBへの所有権移転登記を省略して、AからCへ直接登記すること。

登録免許税を節約するための手法だが、売買の実態と、登記簿上の所有権の名義の移転が一致しない。

05年3月の改正不動産登記法の施行によって、権利証に代わる登記識別記号の導入、登記原因証明書の提出など、手続きが変わったために、中間省略登記は適法ではないという見方も出ている。

中心市街地活性化法 【ちゅうしんしがいちかっせいかほう】

郊外の大型店舗の増加に対して寂れる駅前商店街など、街の中心部の空洞化が進むのを防ぎ、街づくりを支援するための法律。

国の基本方針に基づき市町村が「活性化基本計画」を作成し、自治体や第三セクターのTMO(街づくり機関)が主導で事業を進める。

従来の都市計画という枠にとらわれず、市街地の整備改善というハード面、商業の活性化というソフト面の両方の対策を駆使して、行政、住民、企業が一体になり街づくりを進める。

駐輪場 【ちゅうりんじょう】

自転車置き場のこと。

マンション内では屋内と屋外がある。

最近は1か月数百円程度の使用料を取る場合が多い。

1世帯に1台以上の設置スペースが最低限のレベル。

大人用と子ども用の2台以上持っているケースも多いので、総戸数に対する充足率は150?200%程度が望ましい。

平置き式のほか、省スペースで設置台数を増やせるラック式駐輪機も増えてきた。

また、原動機付自転車やバイク置き場は別に確保されているほうがいい。

長期修繕計画 【ちょうきしゅうぜんけいかく】

マンションの居住性能を維持し、できるだけ長持ちさせるには、建物の状態に応じて計画的にメンテナンスしていく必要がある。

特に屋上防水工事や給水管の取り替えなど、10年・20年先に予想される大規模な修繕工事については、長期的な視点に立って準備しておくことが大切。

いつごろどんな修繕が必要か、どれくらいの費用がかかるかを想定して作るのが長期修繕計画。

最低でも20年間までカバーした修繕計画が必要といわれている。

長期プライムレート 【ちょうきぷらいむれーと】

銀行がもっとも優良な企業向けに融資する際の「最優遇貸出金利」のことを「プライムレート」という。

そのうち、1年を超える長期資金の金利が「長期プライムレート」。

省略して「長プラ」。

みずほコーポレート銀行が新規発行する5年物の利付金融債の表面利率に0.9%上乗せしたものが長プラの水準になる。

長プラの動きは住宅ローン金利にも影響する。

都市銀行の変動金利は、以前は長プラに連動していたが、現在は新短期プライムレートに連動して決まる。

長期優良住宅 【ちょうきゆうりょうじゅうたく】

長期に渡って良好な状態で使用されることを目指し、そのためのハード・ソフト両面の措置が講じられた質の高い住宅。

いわゆる「200年住宅」の考え方を受け継いで住宅政策に位置づけられた。長期優良住宅普及促進法に基づいた認定基準をクリアすると、税制の優遇措置などの支援を受けられる。

住み始めた後も、計画的なメンテナンスを行い、定期的な点検や補修の記録を残した「住宅履歴書」を作成して保存する必要がある。

長期優良住宅普及促進法 【ちょうきゆうりょうじゅうたくふきゅうそくしんほう】

住生活の向上や環境負荷の低減のために、質が高い長寿命の「長期優良住宅」の普及を目指した法律。

中古住宅の流通促進を図るのも目的の1つ。

「200年住宅法」とも呼ばれる。

財政や金融上の措置、情報提供、技術開発に関して、国・自治体・事業者の努力義務を定めるとともに、一定の基準に合った住宅の建築と維持保全の計画(長期優良住宅建築等計画)を認定する制度を創設した。

2008年12月公布、09年6月4日施行。

超高層マンション 【ちょうこうそうまんしょん】

明確な定義はないが、20階建て以上のマンションを一般に「超高層マンション」という。

建築基準法施行令の定義では「高さが60mを超える建築物」=「超高層建築物」。

特別に厳しい構造計算が義務づけられ、国土交通大臣の認定を受ける必要がある。

非常用設備をコントロールする中央管理室と、消防設備を制御・監視する防災センターがあり、24時間有人管理が普通。

塔状の形をしているものは「タワーマンション」と呼ばれる。

超長期親子リレー返済 【ちょうちょうきおやこりれーへんさい】

親から子へローンを引き継いで返済する「親子リレー返済」のバリエーションで、返済期間を通常の最長35年以内よりも長く伸ばせるもの。

旧・住宅金融公庫が扱っていた。

構造によって返済期間が変わり、耐火・高性能準耐火の場合は最長50年、準耐火・木造(耐久性)の場合は最長40年。

同じ金額を借りる場合でも返済期間が長くなれば月々の負担は軽くなる。

ただ、収入基準は35年返済で借りたものとして計算される。

直接照明 【ちょくせつしょうめい】

光源の光を直接あてる照明方法。

光源の光の9割以上が下方向に向けられる照明器具を用いる。

作業する場所で手元を照らす場合などに効率が高い方法。

一方で天井面が暗くなるため、重苦しい印象を与えがち。

室内の明るさの分布が偏ってしまう難点もある。

照明器具のシェードの素材などによって、また、上方向にも1?4割程度光を通す場合は「半直接照明」と呼ばれる。

この方法では天井にも明るさが出て開放感を演出できる。

賃貸住宅管理士 【ちんたいじゅうたくかんりし】

財団法人日本賃貸住宅管理協会が認定する任意資格。

賃貸住宅の企画立案から、建築、入居者募集、運営管理、トラブル防止と対処法に至る実務、法律や税金の知識などを習得する1次研修に加えて、コンサルティング実務や収益還元法などより高度な知識習得を目指す2次研修を実施。

修了時に試験を行い、その合格者に資格が与えられる。

さらに、住宅・不動産関連業種に2年以上在職している人は、協会に資格者として登録される。

通気層 【つうきそう】

木造住宅の外壁などで、断熱材の外側に外気が通り抜けられるように設けた空間。

通気層を設けた作り方を通気層工法(通気構法)という。

高気密・高断熱の住宅では、冬季に室内側から外壁に侵入した水蒸気が断熱材の中にたまり、内部結露を起こすおそれがある。

通気層を設けて湿気を排出し、構造躯体を乾燥した状態に保つことが大切。

通気層の厚さは省エネルギー基準では外壁が18mm以上、屋根通気層が30mm以上とされる。

通勤管理 【つうきんかんり】

単体のマンションではもっとも一般的な管理形態。

管理会社の社員もしくは契約管理員が、会社員と同様にマンションに通って来て、1日勤務する。

勤務時間や定期休日も決まっており、「日勤管理」とも呼ばれる。

規模が小さいマンションでは通勤日数が週に3?4日に減るケースもある。

管理員の勤務が終わった後の夜間は、管理事務所は無人になる。

設備故障など何らかのトラブルがあった時は、管理会社に連絡し対応してもらう。

通行権 【つうこうけん】

建物を建てて利用するために、他人の土地を通行する権利のこと。

いくつかの種類があるが、囲にょう地通行権と通行地役権が代表的。

前者は、周りをほかの土地に囲まれて公道に出られない袋地の場合に、周囲の土地=囲にょう地のうち損害の一番少ない場所、つまり公道への最短距離を通行できる権利。

後者は、道路には面しているが、より便利な道筋を使うために、他人の土地を通れるように地役権を設定して通行の権利を確保すること。

つくば方式 【つくばほうしき】

契約期間が30年以上の建物譲渡特約付きの定期借地権を応用した「定期借地権住宅」の供給方式のひとつ。

建物は耐久性の高いスケルトン(SI)住宅にするので、ユーザーにとっては低価格で良質な住宅を購入できるメリットがある。

「スケルトン定借」ともいう。

入居者は、当初30年間は定借の持ち家に住み、31年以降は建物を地主に売却して、その売却代金を生かして(家賃相殺契約で)安い家賃で継続して住み続けることができる。

土壁 【つちかべ】

和風建築の伝統的な仕上げ方のひとつ。

竹小舞下地に泥で荒壁を塗ったあとに、土で上塗りした壁の総称。

土物壁(土物砂壁)、大津壁などがある。

土物壁は、地域ごとに色合いや性質の異なる粘土質の「色土」に砂やスサ(刻んだ麻やわらなど)を加えて水でこねたもの。

色土は、じゅらく(灰褐色)、錆土、浅黄などが代表的。

単に砂壁という場合は色砂とのりを混ぜたもの。

大津壁は、色土に消石灰を混ぜてのりを加えずにこねたもの。

積立式割賦販売 【つみたてしきかっぷはんばい】

割賦販売の一種。

土地は持っているが建築資金が足りない場合などに利用するケースが多い。

建築会社や住宅販売会社が、購入希望者に事前に一定の金額を積み立ててもらい、予定の金額(通常は建築資金の3分の1程度)になったときに建物を引き渡し、建築代金から積立金を控除した金額を月賦で返済する方式。

業者の信用度が重要なので、積立式宅地建物販売業法で業者の許可制や積立金の保全措置などについて規制がもうけられている。

吊り戸 【つりど】

上枠から戸をつり下げ、横に引いて開閉する形式の戸。

下枠(敷居)を省略することもできるので、仕切りを感じさせない一体空間を実現したり、バリアフリーを要求される場合に適している。

戸本体にゴムや樹脂製のタイヤを取り付け、上枠に内蔵したレールにつり込む形式が一般的。

戸をつり下げるので、戸の重量がある場合も比較的スムーズに開閉でき、大型開口部にも適している。

反面、遮音性や気密性に劣るため外部建具には不向き。

DCF法 【でぃーしーえふほう】

不動産の価格を評価する手法のひとつで、収益還元法の一種。

単年度の純収益をもとに計算する直接還元法に対して、DCF法は、将来生み出す純収益を含めた現在価値の総和を還元利回りで割ることで評価する。

DCFは「Discounted Cash-Flow」の略で、直訳すると「割り引き現在価値法」。

直接還元法より予測の精度を高められるが、さらに、数万通りのシナリオを織り込んで計算するダイナミックDCF法もある。

TMO 【てぃーえむおー】

タウンマネジメント機関(Town Management Organization)。

別名「街づくり機関」ともいい、中心市街地活性化法に基づいて市区町村が定めた「活性化基本計画」に沿った具体的事業を計画したり、推進していくための機関。

通常は商工会、商工会議所、第三セクターなどがTMOになる。

国の支援事業になる「中小小売商業高度化事業」を担ったり、インキュベーター施設の運営、SOHO支援等も行う。

定額貯金 【ていがくちょきん】

元は郵便局(郵貯)の代表的な貯蓄商品だった。

2007年10月1日の郵政民営化後、ゆうちょ銀行が同じ商品名で内容を少し変えて引き継いでいる。

1口の預け入れ金額は1,000円、5,000円、1万円、5万円、10万円、50万円、100万円、300万円の8種類。

金利は、3年までは6カ月ごとに段階的に変わり、10年間の半年複利。

預け入れから6カ月経過後は払い戻し自由だが、払い戻しは口数単位となる。

定期借地権 【ていきしゃくちけん】

契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。

契約期間の延長がなく、立退料の請求もできない。

借地借家法では次の3つの種類が規定されている。

契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上50年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権。

新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが一番多い。

定期借地権住宅 【ていきしゃくちけんじゅうたく】

定期借地権付きの建売住宅と、定期借地権の土地を建築条件付で分譲して注文建築で新築一戸建てを建てる場合がある。

契約内容は、契約期間50年前後の一般定期借地権がほとんど。

地代は2万?4万円台が中心。

一時金を含めた総額は、所有権分譲の場合の4?5割程度低め。

一時金は保証金のタイプが中心で、数百万円から2000万円程度が多い。

所有権分譲に比べて、同じレベルの価格帯なら建物のグレードは高めになっている。

定期借家権 【ていきしゃっかけん】

契約更新のない定期建物賃貸借権のこと。

契約期間の上限はない。

定期借地権のように借地借家法に権利として規定されているわけではなく、同法38条に定期借家契約ができると定められている。

契約を結ぶ際に、家主は、借家人に対して公正証書などの書面を公布して「更新がなく期間満了により終了する」ことを説明する義務がある。

また、契約終了の1年前から6か月前までの期間に契約終了の通知をする必要がある。

定期借家法 【ていきしゃっかほう】

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の通称。

全5条の簡単な法律で、いわゆる定期借家権(定期建物賃貸借制度)を設け、併せて国や自治体が良質な賃貸住宅の供給を促進するために必要な措置を取ること、自治体や公団・公社が生活困窮者のための公共賃貸住宅を供給することをうたったもの。

1999年12月15日に公布され、2000年3月1日から定期借家契約による賃貸住宅の取引が可能になった。

提携ローン 【ていけいろーん】

住宅や別荘、会員権などを販売するときに、不動産会社などが金融機関と提携して、購入者が利用できるようにしたローンのこと。

提携ローン以外の民間融資を非提携ローンと呼ぶ。

提携先の金融機関は、銀行の他に生命保険会社、ノンバンクなどがあり、非提携ローンとは金利などの融資条件がやや異なるケースがある。

条件は物件ごとに設定され、広告に内容が表示される。

非提携ローンに比べると、手続きが簡単で融資実行もスムーズに進む。

定借マンション 【ていしゃくまんしょん】

定期借地権付の分譲マンションのこと。

契約期間50年前後の一般定期借地権が多いが、建物譲渡特約付き借地権の場合もある。

土地所有権の場合に比べて販売価格(総額)が3?4割程度安くなるが、1か月1万?2万円程度の地代がかかる。

また、建物価格以外に払う一時金は、一戸建てがほとんど保証金なのに対して、マンションは保証金のケースと権利金のケースが半々。

一時金の相場は、数十万円から1000万円以内が多い。

ディスクタンブラー方式 【でぃすくたんぶらーほうしき】

シリンダー錠の開閉機構のひとつで、タンブラー(障害子)を薄い板状のディスクにしたもの。

ディスク一枚ごとに位置を変えた鍵を通す穴を設けてあり、ロック時はディスクの上端か下端がシリンダーの外筒に突き出しているため、内筒が動かない。

鍵を差し込むと、刻みの深さに応じてディスクが上下にスライドすることで内筒に収まり、回転できるようになる。ピンタンブラーに比べて鍵違いを大幅に増やすことができる。

ディスポーザー 【でぃすぽーざー】

キッチン流し台の排水口に生ゴミを入れると、モーターで細かく粉砕してそのまま捨てられる「生ゴミ粉砕機」のこと。

生ゴミ処理の手間が省けると同時に、ゴミ出しの量が減るので、地球環境にも優しいと注目されている。

一戸建ての場合、汚水のみの単独浄化槽では設置不可。

合併浄化槽や公共下水ならOK。

マンションでは、各戸の排水を集中処理槽で二次処理してから下水へ流す。

堆肥化してリサイクルするケースもある。

低層マンション 【ていそうまんしょん】

低層と中高層を分ける定義は厳密にはないが、2階建て以下を低層、3?5階建てが中層、6階建て以上を高層と呼ぶのが一般的。

一戸建てが低層住宅、マンションは中高層住宅というイメージになる。

ただ、周囲が一戸建て中心の優良住宅地に、2?3階建てのマンションができることもある。

2階建てのリゾートマンションもある。

そこでマンションの場合、環境の良い場所の3階建て以下を、低層マンションと呼ぶことがある。

抵当権 【ていとうけん】

金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。

借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。

地上権や永小作権なども抵当権の対象になる。

厳密には普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指す。

住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。

抵当権設定登記 【ていとうけんせっていとうき】

ローンを借りて不動産を取得したときに必要な登記。

不動産登記簿の乙区に、抵当権設定の日付、ローン契約の締結などの原因、債権額(借入金額)、利息、損害金、債務者(借り手)、債権者(金融機関など)が登録される。

登記に必要な書類は抵当権設定契約書、権利証、印鑑証明書、司法書士への委任状など。

抵当権を設定する時には登録免許税がかかる。

通常は「債権額×0.4%」。

一定の条件に合うと税率が0.1%に軽減される。

抵当証券 【ていとうしょうけん】

抵当証券会社などが不動産を担保にした貸し付け債権を証券化して販売したもの。

抵当証券の原券は、財団法人抵当証券保管機構に預けることが義務付けられている。

投資家は原券の代わりに、抵当証券会社が発行する「取引証」(元利金の支払いを保証するモーゲージ証書)と保管機構が発行する「保管証」を受け取る。

購入単位は、通常50万円か100万円。

期間は1年から5年。

中途解約する場合は、発行会社が買い戻す。

ディンプルシリンダー方式 【でぃんぷるしりんだーほうしき】

シリンダー錠の開閉機構のひとつ。

ピンタンブラー方式を発展させた高精度のシリンダーで、複数の角度から多数のピンタンブラーを配したもの。

鍵の表面に特殊な形状をしたタンブラーに対応したくぼみ(dimple)が設けられている。

鍵は表裏のないリバーシブル・キーが一般的になっており、すり鉢状ガイド穴との併用で操作性も向上している。

製造メーカー以外での鍵の複製が難しく、ピッキングによる不正解錠にもきわめて強い。

鉄筋 【てっきん】

鉄筋コンクリート造の建物などに使う構造用材料のひとつで、引っ張る力に弱いコンクリートを補強するために使われる棒鋼(棒状の鋼材)。

主に、断面が円形で表面が滑らかな丸鋼と、コンクリートの付着をよくするために表面にリブや節などの突起をつけた異形棒鋼(異形鉄筋)がある。

鉄筋同士をつなぎ合わせる方法には、針金で巻いて縛る重ね継手、加熱して接合するガス圧接法、ネジでジョイントする機械式継手などがある。

鉄筋コンクリート造 【てっきんこんくりーとぞう】

建物自身の重さを支えるような押し潰す力(圧縮力)に強いコンクリートを、引き伸ばす力(引っ張り力)に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造のこと。

鉄筋コンクリート(reinforced concrete)造を省略して「RC造」という。

耐震性、耐火性に優れている。

マンションでは6?7階建てまでの中高層に多かったが、超高層向けのハイRC造などのマンションも出ている。

壁式構造とラーメン構造がある。

手付金 【てつけきん】

売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。

代金の1?2割が一般的。

単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。

手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされる。

宅建業者は、売買代金の2割以上の手付金を受け取ってはならない。

また、手付金額が2割以下でも一定の前金保全措置が法律で義務づけられている。

手付金保証 【てつけきんほしょう】

不動産取引で、売主が宅建業者の場合は手付金などの前金の金額制限、保全措置の義務づけなどがあるが、仲介会社を通した個人の売主と買主の取引には、これらの規制がない。

こうした取引の安全のために、(社)全国宅地建物取引業保証協会や(社)不動産保証協会などが実施しているのが手付金保証制度。

保証対象は指定流通機構(レインズ)に登録された媒介物件のうち住宅と居住用宅地。

保証限度額は1000万円または代金の20%のうち低いほう。

鉄骨造 【てっこつぞう】

建物の骨組に鉄骨(steel)を組んで作った構造のこと。

「S造」と略す。

柱や梁をボルトや溶接で接合する。

耐震性は高いが鉄自体は耐火性が低いので、通常は鉄骨の周りに耐火被覆を施す。

鉄筋コンクリートに比べて軽いので、大型の工場や高層ビルに適している。

小規模なビルや賃貸住宅でもS造で建てられているケースがある。

超高層マンションでも採用されるケースはある。

軽量鉄骨を使った一戸建てのプレハブ工法もある。

鉄骨鉄筋コンクリート造 【てっこつてっきんこんくりーとぞう】

鉄骨(S)造と鉄筋コンクリート(RC)造の長所を併せ持った構造。

鉄骨で柱や梁を組み、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込む。

鉄骨鉄筋コンクリート(steel framed reinforced concrete)造を省略して「SRC造」という。

7?8階建て以上の高層マンションに多い。

同じ階数ならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできる。

ただ、建築コストはSRC造が一番高くなる。

デット型証券 【でっとがたしょうけん】

不動産証券化の形態のひとつ。

デット(Debt)は負債や債務という意味。

デット型証券は、ローンのように利回り(利息と償還金)が確定している債権を証券化して社債などを発行するしくみ。

賃料収入を裏付けに発行する形もある。

元本割れのリスクはない。

エクイティ型と組み合わせて証券化する場合、優先的に収益を得られるかわりに、エクイティに比べてリターンは低め。

抵当証券、住宅ローン債権信託の受益権証書などがある。

デッドボルト 【でっどぼると】

かんぬき。

Dead bolt。

キーの操作によって錠本体から繰り出したり収めたりする本締まり機構用のボルト。

通常は開き戸に付けられる先端部分が四角いタイプを指す。

デッドボルトだけを用いた錠を「本締まり錠(dead lock)」という。

把手や引き手が錠とは別に付けられる戸、点検口や倉庫などで使われる。

引き戸用の錠に組み込まれる鎌状のタイプも本締まり錠の一つで、「鎌錠(hook lock)」という。

デベロッパー 【でべろっぱー】

直訳すると開発業者(developer)。

大規模な住宅開発や都市再開発、リゾート開発などをする業者のこと。

土地造成や都市基盤の整備に始まり、住宅やビル、各種施設を建設し、分譲したり賃貸経営をする事業主体の企業を意味する。

公団・公社は公共デベロッパー。

民間デベロッパーには、比較的資本の大きな不動産会社、電鉄会社、商社、ゼネコンなどが含まれる。

単体マンションの売主も便宜的にデベロッパーと呼ぶ。

デポジット 【でぽじっと】

契約にかかわる手付金や保証金のこと(deposit)。

たとえば香港で部屋を借りるときは、まず仮契約としてイニシャル・デポジットと呼ばれる手付金を支払う。

家賃の1か月分が相場。

これは本契約後に最初の家賃に充当される。

本契約の際にはレンタル・デポジットと呼ばれる保証金を支払うが、こちらは通常家賃の2か月分。

保証金は契約期間終了時に各種精算後に返納される。

期間満了前に契約を解除する場合は返ってこない。

出窓 【でまど】

建物の壁面より外に張り出して設けた窓。

床からの高さが30cm以上、突き出し長さ1m未満のものは張り出した部分の面積を床面積に加算しなくてもよい。

室内の広がり、演出と同時に、外観のバランスも考慮して設けたい。

季節や趣味を反映して飾られた窓は住む人を想像させる。

窓の形状はさまざまだが、正面のガラスをはめ殺しにして両サイドを開閉できるものも。

弓形のものをボウウィンドウ、台形のものをベイウィンドウと呼ぶ。

デューデリジェンス 【でゅーでりじぇんす】

もとは法律用語で、直訳すると「当然払うべき注意・努力(Due diligence)」といった意味。

不動産証券化の用語としては、不動産価値の精査、あるいは適正な評価手続きを行うための事前の調査・分析を指し、「デューデリ」と略す。

従来の不動産取引における重要事項や不動産鑑定評価のレベルとは違う。別表のようにさまざまな角度から総合的かつ精巧に調査する。

不動産投資信託では格付機関も独自にデューデリを行う。

テラコッタ 【てらこった】

元来はイタリア語で「焼いた土・素焼き」という意味。

彫塑やプランターなどの素材として使われる。

建築分野では、古くは装飾材として、またパラペット(屋上の手すり壁、胸壁)や柱頭などの複雑な模様のある部分に用いられた。

最近では、外壁や土間床などにはる大型のテラコッタタイルも出ている。

赤褐色やブラウン系の暖かみのある色で、イタリア、スペイン、ポルトガル製が多い。

ガーデニング用の小物としての用途も広がっている。

テラスハウス 【てらすはうす】

複数の建物が連続してつながっている長屋建ての住宅のこと。

戸境壁を共用している分だけ一戸建てよりも効率的に建築できるが、土地の所有形態は一戸建てと同じように独立した所有権になる。

また、形式も2?3階建て以下の低層が多く、各住戸ごとに区画された専用庭があるので、マンションよりも一戸建てに近い。

1戸1戸に分けて新築一戸建てとして分譲されるよりも、戸建て形式の賃貸住宅として供給されるのが一般的。

テラゾ 【てらぞ】

セメント系の人造石のひとつ。

10mmから12mmの大理石などの砕石、白色セメント、色粉(顔料)を練り混ぜたモルタルを塗り、硬化したあとに表面を研磨して平らにし、光沢のある仕上げ方をしたもの。

公共建築の床や内壁などに多用される。

現場テラゾ(テラゾ塗り、現テラ)と、工場で生産される人造テラゾがある。

人造テラゾには、30cm?40cm角の板状のテラゾタイルと、大きめの板石状に造ったテラゾブロックがある。

展開図 【てんかいず】

室内の立面図に相当するもので、各室の壁面の形状を表した図面が、北側壁面から時計回りに並べて書かれる。

30分の1または50分の1などの縮尺で作られ、寸法表記は主要な高さ程度にとどめるのが一般的。

あまり細かな寸法は指定せず、デザイン・形状を表現するために用いる。

室内側からみた窓の位置や形状、床の高低差、建具の種類、設置する設備機器類の位置、作りつけ家具の形状などが表され、仕上げ材の指定も書き込まれる。

テンキーロック 【てんきーろっく】

鍵を使わないキーレスエントリー・システムのひとつ。

0から9までの10個の数字ボタンで暗証番号を入力して施解錠する。

鍵の紛失、盗難、複製による不正な解錠を防げる。

ただし暗証番号ののぞき見などによって他人に知られると、容易に解錠されるおそれもある。

メカニカル方式とデジタル式があり、後者は入力のたびに数字配置が変わるランダムテンキー式もあり、暗証番号を手の動きなどにより推測されるおそれがない。

電気温水器 【でんきおんすいき】

貯湯タンクに水をため、電気ヒーターで沸かして保温しておく方式の給湯設備。

沸かすときは電力料金が割安な深夜電力や第2深夜電力などを利用する。

機器によって対応できる料金制度が異なるので注意。

同時に数カ所でお湯を使っても常に湯温が一定なのが利点だが、使いきってしまうとお湯が出なくなる難点がある。

追加でお湯を沸かせる機種もあるが、あらかじめ貯湯量にはやや余裕をみる。

4人家族では370?460リットルが主流。

電気錠 【でんきじょう】

カギを遠隔操作できるように、電気的に施解錠をする機構を組み込んだロックシステムのこと。

錠を設置した扉とオンラインで結ばれた操作盤のボタンを押すと、作動電流が瞬時に送られて電気錠を作動させる。

いわゆるオートロックが代表的。

非接触式、カード式、テンキー式、リモコン式などのバリエーションがある。

離れた場所から施解錠状態を確認できるため、各種のセンサーを組み合わせたセキュリティシステムに応用されている。

電車所要時間 【でんしゃしょようじかん】

広告などでは、乗り換え時間を含まない日中平常時の運行時間が表示されているのが普通だが、不動産公取協の表示規約のルールがある。

現に利用できるものを表示すること。

時間のみに運行する時は、その内容を明らかにする。

運行本数が極端に少ない場合、乗り換えが必要な場合、通勤時と平常時の所要時間が著しく異なる場合などは、それぞれ明記すること。

利用する便の種類、特急や急行等を明記することなど。

天窓 【てんまど】

採光のため屋根の一部に設けられた明かり取り窓。

トップライト、ルーフウィンドウとも呼ばれ、開閉できるものとはめ殺しの二通りある。

一般の側窓よりも光を通すため、建築基準法の有効採光面積では通常窓からの光の3倍に計算される。

開閉するタイプは手動、電動の2種類あり、電動には雨・温度センサー付きの自動タイプも。

主に北側など採光上不利な部分に設けられるが冬の結露対策や夏は日射を受けるため暑熱対策が欠かせない。

ドーマー 【どーまー】

屋根裏や吹抜けへの採光を主目的として屋根上に設けられた窓。

一般には切妻の小屋根とし、開口部を垂直面にとったもの。

トップライトのように屋根面につくられた窓と異なり、夏は直接の陽ざしを遮ることができ、冬の陽ざしは低く差し込むことで暖房効果も期待できる。

窓の形は引き戸タイプや上げ下げ窓、両開き窓が一般に用いられ採光と同時に通風の役割も。

ドーマー付きの部屋は居室をはじめ小屋裏収納、ロフトなどに使用される。

ドームハウス 【どーむはうす】

壁と天井が一体化した半球形のドーム型の住宅のこと。

二等辺三角形のパネルを組み合わせて球体を作る。

セルフビルドも可能。

風速80m以上に耐える富士山頂の気象観測アンテナ用ドームに採用されているように、強風に強い。

柱や梁がいらないため、広がりのある空間ができる。

ただし家具配置などはしにくい。

アメリカの数学者で建築家のR・バックミンスター・フラー博士が考案した「ジオデシック・ドーム」が基になっている。

戸当たり 【とあたり】

戸を開け閉めするときに、扉の動きを制御する部分のこと。

開き戸の場合は、閉めるときに扉が行きすぎないように建具枠に突起物を設ける。

開けるとき、壁に直接当たらないように付けるのが「戸当たり金物」。

床や幅木に付けるものと、扉の上部に付けるものがある。

後者を通称「帽子掛」という。

引き戸の場合は、開け閉めするときに勢い良く建具枠や柱に当たって音がしないように、金物やフェルト、ゴム製クッションなどを付ける。

ドアチェーン 【どあちぇーん】

玄関ドアの内側からの戸締まりに使う鎖付きの金物。

ドアがチェーンの長さ分の10cm程度しか開かず、人の出入りができない状態にする。

来訪者の確認や、強引な侵入を防ぐ効果がある。

「チェーン・ドア・ファスナー(chain door fastener)」「鎖錠」「用心鎖」ともいう。

ワイヤーカッターで切断できるため単独では防犯性は低い。

チェーンの代わりに鋼製のアームを用いた「ドアガード」も同様のしくみ。

トイレ 【といれ】

トイレット(toilet)の略。

便所、化粧室、洗面所、WC、厠(かわや)、はばかり、雪隠(せっちん)、手水場(ちょうずば)、御不浄(ごふじょう)などともいう。

大別すると、便器をまたいでしゃがむ和式と便座に腰掛ける洋式、汚水処理方式ではくみ取り式と水洗式があり、現在は洋式水洗トイレが主流。

住宅向け水洗便所は、便器・便座・タンクの3つの器具からなる。

また、便器の洗浄方式、便座の機能などで種類が分かれる。

等価交換方式 【とうかこうかんほうしき】

地主が所有している土地を出資して、その土地にデベロッパーが建物を建設(出資)。

建物が完成した後に、地主とデベロッパーが、それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式のこと。

土地と建物を等価値で交換する形になるため、等価交換という。

地主は土地を現物出資するだけで事業資金なしに建物を取得できる。

デベロッパーは土地を先行取得するための資金やリスクを軽減することが可能。

双方にメリットがある。

等価交換マンション 【とうかこうかんまんしょん】

等価交換方式で開発されたマンションのこと。

比較的小規模のマンションが多い。

賃貸で入居する場合には特に問題はないが、分譲された住戸を購入する場合は注意点がある。

元の地主が複数の住戸を所有して、一部の住戸を賃貸にしているケースが多いため、管理運営の善し悪しが地主に左右されやすい。

管理意識の高い地主なら建物も良好に維持されるが、その反対の場合は、長期修繕計画などが上手く行かないケースも見られる。

透過損失 【とうかそんしつ】

建物の壁や窓などの材料の遮音性能を表す数値(TL:Transmission Loss)。

「音響透過損失」ともいう。

単位は「dB」。

部屋の外側から入り込んだ音(入射音)の大きさと、材料を通って内側に入った音(透過音)の大きさとの差(音圧レベル差)で表す。

透過損失は材料の質量に比例する。

これを「質量則」という。

たとえば、重さが2倍になると透過損失が4?5dB大きくなり、その分だけ遮音性が高まる。

登記簿 【とうきぼ】

不動産では、土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録する台帳のこと。

登記簿に登記していないと、第三者に対抗できない。

登記簿は土地、建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれている。

表題部には、土地登記簿の場合は所在地の地番、地目、地積など、建物登記簿の場合は家屋番号、構造、床面積などが出ている。

甲区には、所有権にかかわる事項、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が含まれる。

登記簿面積 【とうきぼめんせき】

登記簿に登記されている面積のこと。

土地の登記簿面積(地積)と実測面積は異なることがあるので、測量が必要。

また、建物の登記上の床面積は一戸建て(一般建物)とマンション(区分所有建物)によって違う。

一戸建ては、壁の中心線で囲まれた面積を表す「壁心面積」。

マンションの場合は、壁の表面から内側の面積を表す「内法面積」。

内法面積は壁心面積よりも壁の厚さ分だけ狭くなる。

登記簿面積と実際の面積の違いに要注意。

東京都優良マンション登録表示制度 【とうきょうとゆうりょうまんしょんとうろく】

東京都が優良なマンションストックの形成を目指して取り組んでいる施策のひとつ。

都内で分譲された新築・中古マンションを対象に、建物の性能などのハード面、管理運営などのソフト面の両面から、一定の水準を満たすマンションを登録し、一般に情報提供する。

認定基準は、住宅性能表示制度や公庫に準じた内容。

認定期間は原則として新築が6年、中古が3年。公開は、東京都防災・建築まちづくりセンターのホームページ。

凍結深度 【とうけつしんど】

冬場に気温が0度以下に下がるような寒冷地では、地表から下の一定の深さまで凍結する。

この凍結するラインのことを「凍結深度」または「凍結線」といい、地域によって深さが違う。

地面が凍結すると膨張して地盤が押し上げられるため、建物の基礎の底板(フーチン)や水道本管からの横引き給水管は、凍結深度より深いところに設置する必要がある。

凍結深度より浅いと、基礎がゆがんだり、水道管が破裂したりするおそれがある。

倒産隔離 【とうさんかくり】

不動産証券化にかかわるプレーヤーが倒産するリスクを避けること。

「Bankruptcy Remoteness」の日本語訳。

2つのアプローチがある。

(1)証券化の対象資産をオリジネータ(原資産保有者)から法律的に分離すること。

タックスヘイブン(租税回避地)のケイマン諸島にSPC(特定目的会社)を設立するなどの手法がある。

(2)債権者が破産申し立てをしない契約をするなど、資産を保有するSPV(特別目的事業体)自体が倒産するリスクを極小化すること。

動線 【どうせん】

建物の中で、何かの行為をするときに人が動いた軌跡。

行ったり来たりする線的な動きなので動線という。

大きく分けると生活動線と家事動線がある。

生活動線は、寝て起きる、顔を洗う、食事をする、排せつする、出かける、くつろぐ、入浴するといった一連の動きをつないだ線。

家事動線は、調理する、片づける、洗濯する、干す、掃除するといった家事にかかわる線。

良い間取りとは、動線が短く、異質の動線が交錯しないこと。

道路 【どうろ】

建築基準法でいう「道路」とは、国道や都道府県道など道路法で定められた道路のほか、都市計画法や土地区画整理法などによる道路、古くから使用されてきた公道・私道、また都道府県や市の指定を受けた私道などで、原則として幅員4m以上(6m以上と指定される区域もある)のものを指す。

幅4m未満でも例外的に道路としてみなされる「二項道路」の例もあるが、法律に規定のない路地などは道路とは認められないことに注意。

登録免許税 【とうろくめんきょぜい】

所有権を登記する時などにかかる国税の1つ。

登記の種類によって税率が決まっている。

不動産の取引にかかわるのは、新築住宅を買ったり新築した時の所有権保存登記、土地や中古住宅を買ったり相続した時などの所有権移転登記、住宅ローンを借りた時の抵当権設定登記などがある。

各税率は別表の通り。

マイホームの特例もある。

法務局などの登記所に申請する時に支払うが、手続は司法書士に代行してもらうのが一般的。

道路斜線制限 【どうろしゃせんせいげん】

都市計画区域内では、道路面の日照などを確保するため、建築物の高さを、前面道路の反対側境界線を起点とする一定こう配の斜線の範囲内に収めなくてはならない。

この規制を「道路斜線制限」と呼ぶ。こう配の数値には2種類あり、住居系地域かそれ以外かで異なる。

さらに、その地域の容積率の制限に応じて、前面道路から一定以上離れた部分については斜線制限から除外される規定や、2本以上の前面道路がある場合の緩和規定がある。

道路付け 【どうろづけ】

敷地と前面道路との関係を表したもの。

接道条件ともいう。

道路が接している方角と、その道路の幅員を併せて表示するのが普通。

たとえば、敷地の南側に幅6mの道路がある場合は「南6m」という具合に略記される。

2本以上の道路に同時に接している場合を二方道路という。

二方道路は敷地の両側にある場合と、角地で道路が交差している場合があり、「東4m・南6m」といった表示になる。

土地選びの重要な要素。

特定街区制度 【とくていがいくせいど】

市街地再開発などにあたって、ひとつの街区や地区単位で良好な環境や建築物を整備するために、特別に容積率や高さの最高限度や壁面の位置制限を定める制度。

都市計画法に基づく制度で、一般的な建築基準法の規制は外される。

特定街区は都市計画法の地域地区のひとつ。

容積率の割り増しや設計の自由度が高まるなど、総合設計制度に似ているが、都市計画決定が必要など手続きに手間と時間がかかるため、件数はあまり多くない。

特定支出控除 【とくていししゅつこうじょ】

給与所得者には必要経費が認められていないといわれるが、その代わりに所得金額に応じた給与所得控除がある。

しかし、その年の「特定支出」が給与所得控除額を超える場合には、確定申告をすることによって、その超えた分をさらに給与所得の金額から差し引くことができる。

これを「給与所得者の特定支出控除の特例」という。

この特例の適用を受けるには、特定支出の金額を証明する書類を提出することが必要。

特定施設入居者生活介護 【とくていしせつにゅうきょしゃせいかつかいご】

介護保険の対象になるサービスのひとつ。@有料老人ホームやケアハウス(介護利用型・軽費老人ホーム)、都道府県知事に届け出た適合高齢者専用賃貸住宅に入居している要支援者や要介護者に対して、介護サービスそのほかの日常生活上の世話、機能訓練、療養上の世話を行うサービスのこと。

このサービスを提供する事業者の指定基準があり、生活相談員・看護職員・介護職員などの人数、建物の構造や設備の条件が決められている。

特定商取引法 【とくていしょうとりひきほう】

正式には「特定商取引に関する法律」といい、従来の「訪問販売等に関する法律(訪問販売法)」を改正し名称変更されたもの。

2001年6月1日施行。

訪問販売、通信販売、連鎖販売取引、電話勧誘販売、特定継続的役務提供、業務提供誘引販売取引に一定のルールを設けることにより、事業者と消費者の間に生じるトラブルを未然に防止することが目的。

通信販売に関連して、インターネット上での販売も規制対象となっている。

特別受益者 【とくべつじゅえきしゃ】

遺産の相続にあたって、特定の相続人が被相続人の生前に贈与されたり、遺贈を受けている場合、その相続人を「特別受益者」、受けた財産を「特別受益分」という。

各相続人の遺産額を計算するときは、すでに贈与された特別受益分をいったん遺産総額に組み入れてから、それぞれの相続分に応じて分割するかたちになる。

なお、相続税法の生前贈与では相続の前3年以内の分を遺産に組み入れるが、特別受益分には年数の制限はない。

特別養護老人ホーム 【とくべつようごろうじんほーむ】

寝たきりや認知症など常に介護が必要で、自宅での生活が難しい65歳以上の高齢者を受け入れる施設。

介護保険の施設サービスの給付対象になる「介護老人福祉施設」で、略称は「特養」。

自治体や社会福祉法人が設置。

入所は申込者の介護優先度に応じて判断される。

利用料は、従来型の2?4人の相部屋で、介護保険の1割負担と食事代等を含めて月額6?7万円程度。

全室個室・ユニットケアを行う「新型特養」の整備も進む。

特別用途地区 【とくべつようとちく】

都市計画法で定められた地域地区のひとつ。

用途地域の通常の制限とは別に、特別な目的を果たすために規制を緩和したり強化したりするために設けた地区。

地方自治体の条例で定められる。用途制限を緩和する場合は国土交通大臣の承認が必要。たとえば、東京や大阪などの大都市圏で都心部の人口流出を防ぐために、一定階以上を住宅にすることを定めた中高層階住居専用地区や、逆に商業施設の整備に特化した商業専用地区などがある。

匿名組合型 【とくめいくみあいがた】

不動産共同投資事業の主流になっている商品のひとつで、商法に基づく匿名組合を組織して行う方式のこと。

単独で事業を行う不動産会社などに出資して、組合員はその利益配分だけを得るという契約を結ぶ。

個別の出資者は特定されない。出資された財産は事業者に帰属し、組合員は有限責任となる。

任意組合と同様に組合員に課税されるが、商品特性や利益配分のしかたによって税率等が変わる。

不動産特定共同事業法の対象の1つ。

特約火災保険 【とくやくかさいほけん】

住宅金融支援機構や財形住宅融資など、特定の住宅ローンを借り入れる場合に、加入することができる火災保険。

一般の火災保険に比べて保険料は4割から6割くらい安いとされる。

保険期間は1年契約または融資期間を限度とする長期契約で、保険料をローン契約時に支払う。

保証対象は民間の損保会社による住宅総合保険と同様の内容(家財は対象外)。

融資元から第一順位の質権を設定され、保険金は融資額の返済に優先的に充てられる。

特約地震保険 【とくやくじしんほけん】

火災保険に加入していても、地震が原因で発生した火災や延焼による被害は保証されない。

これに対して、地震、噴火、津波による火災、損壊、埋没、流失などを保証するのが地震保険。

住宅金融支援機構などの融資を借りる場合に特約火災保険と併せて契約するものを特約地震保険という。

ただし強制加入ではない。

全壊の場合に保険金額の全額、半壊の場合は同50%が保証される。

保険期間は5年を限度に特約火災保険と同一か1年間。

特優賃 【とくゆうちん】

中堅所得者のファミリー向けの公共賃貸住宅の一種で、特定優良賃貸住宅を省略して「特優賃」という。

民間の土地所有者が一定の条件に合った賃貸住宅を建築し、自治体や公社が長期契約(最長20年間)で借り上げたり、管理受託をして運営する。

賃貸住宅の建築にあたって、国や自治体からの建設費の補助と公庫の低利融資が受けられるうえに、入居者の負担を和らげるための家賃補助を受けられる。

入居者は収入に応じて負担額が変わる。

独立型キッチン 【どくりつがたきっちん】

キッチンを、ダイニングやリビングとは独立した部屋として設けるプラン。

においや音を気にしないで料理ができる、調理作業重視型のキッチンだ。

散らかしたままでも食事のときには気にならないのもメリット。

内装材やキッチンの扉材などもほかの部屋との調和を考えなくていいので、キッチンだけのカラーコーディネートを楽しめる。

ただ、配ぜんや後片づけがスムーズにできるよう、ダイニングとのつながりには気をつけておきたい。

独立基礎 【どくりつきそ】

1本ずつの柱の位置に単独で設けられた基礎のこと。

「独立フーチング基礎」ともいい、フーチング(基礎の広がり部分・底盤)が、無筋コンクリートまたは鉄筋コンクリートの直方体や四角錐の形をしている。

一戸建てでは、傾斜地に建築する場合やデッキなどの基礎として使われることが多い。

独立基礎の一種で、古い木造建築など軽微な構造で使われたものに玉石基礎などがある。

土台や大引きを支える床束の下に敷くのは「束石」。

床の間 【とこのま】

和室のしつらいの一つ。

茶室や座敷の正面奥の、香炉を置いたり掛け軸や花入れを飾るための空間のこと。

通常は、床柱、床がまち、床畳・床板、落し掛け(床の間上部の小壁を受ける横木)などで構成される。

形式は、銘木の床柱や床がまちを付けた格調の高い「本床」から、床がまちも落し掛けもなく天井回り縁の下に板を付けて壁に直接掛け軸をつける簡素な「壁床」までさまざま。

移動可能な台を置くだけの「置床」などもある。

床脇 【とこわき】

床の間の横にある、さまざまな棚を組み合わせた装飾的な空間の総称。

棚の付け方、天袋・地袋の有無や大きさなどによって、多彩なタイプがある。

棚の形式は、左右の壁から段違いに張り出して小さな束(海老束)でつなげる「違い棚」が一般的。

載せた物などが落ちないように棚板の縁につけた鳥や波の形をした木を「筆返し」という。

床の間との境の壁に「狆潜(ちんくぐ)り」や「洞口(ほらぐち)」などの吹抜けをつけるタイプもある。

都市計画区域 【としけいかくくいき】

都市計画法で定められた規制の対象になる地域のこと。

都市計画区域には(1)人口1万人以上で商工業などの職業従事者が50%以上の町村(2)中心市街地の区域内人口が3000人以上(3)観光地(4)災害復興地域(5)ニュータウンなどが含まれる。

一定の開発行為については都道府県知事の許可、建築に当たっては建築基準法の建築確認が必要。

同区域内は、市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分かれる。

都市計画税 【としけいかくぜい】

固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金。

ただ、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られる。

税率は最大0.3%。

ほとんどの市町村はこの制限税率で課税しているが、中には低い税率を適用しているケースもある。

住宅用地については固定資産税と同じく評価減がある。

建物の軽減は全国的にはないが、東京23区など自治体によって独自の特例を設けていることもある。

都市計画法 【としけいかくほう】

都市周辺への無秩序な乱開発を防ぎ、良好な環境を保ちながら道路や建物・施設を整備するなど、適正な土地利用を図るために設けられた「街づくりの計画」のことを都市計画という。

自治体による建築規制、土地収用などの法的強制力を持つ。

この都市計画の内容、決定の手続きなどについて定めたのが都市計画法。

1968(昭和43)年制定。

同法の対象エリアを都市計画区域として指定。

開発許可制度、地域地区制度などを導入。

都市再生法 【としさいせいほう】

都市部の居住環境の向上や市街地の整備を推進するために制定された法律。

正式には「都市再生特別措置法」という。

2002年6月1日施行。

民間活力を利用して、東京などの大都市の国際競争力を回復すること、衰退した地方中核都市の再生、老朽化した木造住宅密集地の再開発などを進める。

既存の建築規制を適用しない「開発特区」の導入、都市計画手続きの迅速化、民間プロジェクトへの金融支援などが盛り込まれている。

土壌汚染対策法 【どじょうおせんたいさくほう】

重金属や揮発性有機化合物などによる土壌汚染が人の健康に被害を与えることを防ぐために、状況把握のための調査や防止措置について定めた法律。

2002年5月に成立。

特定の有害物質を使用する工場の使用が廃止された場合や、健康被害が生ずる恐れがある場合に、都道府県知事は、土地所有者や汚染原因者に対して調査や結果報告を命じることができる。

また、土壌汚染にかかわる環境基準に適合しない土地を指定して公示することが可能。

土石流 【どせきりゅう】

豪雨による異常な洪水で、水を含んだ大量の土砂が急こう配の渓流を流れ落ちる現象。

谷沿いにたまっている土砂を巻き込んだり、地震による斜面崩壊で落ち込んだ土砂が押し流され、雪ダルマ式に土砂が膨らみ、岩石を先頭に流れ落ちるため破壊力が大きい。

ダムの決壊が引き金となり発生することもある。

谷川が山間部から低地に流れ出す扇状地で、地表面が盛り上がっているところは過去に土石流発生の経歴が疑われるので要注意。

土地区画整理事業 【とちくかくせいりじぎょう】

一定の地域で道路や公園などの公共施設の新設や宅地の整備を行う市街地開発事業のひとつ。

「減歩(げんぶ)」と「換地」という手法を使い、強制的に土地の交換分合を行う。

都市計画法と土地区画整理法で規定されている。施行者は、土地の所有者、土地区画整理組合、地方公共団体、行政庁の長、公団・公社など。

換地処分が終わるまでは、土地の形式の変更、建物の新築・増改築、5トン以上の物件の設置など、一定の建築等の制限がある。

土地収用 【とちしゅうよう】

道路や鉄道の建設など、公共の利益となる特定の事業を行うために、法律に基づいて強制的に土地の所有権を取得すること。

その要件や手続き、補償金などについては土地収用法で定められている。

同法による事業以外でも、市街地再開発などの都市計画事業、住宅地区改良事業などを公的セクターが行う場合には収用権が認められている。

土地所有者との協議が整わない場合は、収用委員会の裁決によって実行することができる。

土地信託 【とちしんたく】

土地活用の手法のひとつ。

土地オーナーが信託銀行に土地を信託して、信託受益権を得る方式。

土地の所有権は信託銀行に移転し、信託期間終了後に戻る。

受託した信託銀行は、資金を調達して賃貸ビルなどを建築し、テナントの募集、建物の維持管理、賃貸事業の運営を行う。

事業から得られた利益から経費や信託報酬を差し引いた残りを、オーナーに信託配当として支払う。

確定配当の保障はできない。信託期間中に受益権の相続が可能。

土地賃借権 【とちちんしゃくけん】

2種類ある借地権のうちのひとつ。

地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が必要になる。

売却や建て替えの承諾を得るために、借地権価格の1割程度の承諾料を支払うのが一般的。

土地賃借権には抵当権の設定はできないし、地主は賃借権を登記する必要はない。

ただ、定期借地権の場合は登記されるケースが多い。

なお、賃借権の法的性格は、賃貸借契約によって対価を払って使用できる権利で、債権に当たる。

土地面積 【とちめんせき】

土地の面積を表示するときには、通常、水平投影面積が使われる。

つまり傾斜地や崖地が含まれていても、真上から水平に見た時の面積なので、実際に利用できる平坦な面積とは違うことに注意。傾斜地が多い場合は造成や整地などが必要になる。

また、土地の実測面積と公簿面積(登記簿上の地積)が違うこともある。

実測面積が大きい場合を縄延び、小さい場合を縄縮みという。

土地取引の際には必ず土地家屋調査士に実測してもらうこと。

徒歩時間 【とほじかん】

現地から交通機関の最寄り駅や商店、学校、公共機関などへの歩いていく場合の所要時間は、不動産公取協の表示規約で、道路距離80mにつき1分を要するものとして計算することが定められている。

1分未満の端数が出る場合は切り上げて計算する。たとえば500mの場合、[500m÷80m/分=6.25分]となり、表示は「7分」となる。

信号や踏切の待ち時間、坂・階段の昇り下りによる時間のロスなどは計算上で考慮されていない。

土間 【どま】

住宅の室内で、板などの床材を敷かずに地面の土が露出したまま、または叩き土で仕上げた床のこと。

押さえ土間、叩き土間、洗い出し土間、人研ぎ土間などの種類がある。

地域によって「内庭」「通り庭」「にわ」などともいう。

現在は、コンクリート、石、玉砂利、タイルなどで仕上げた形式も含む。

また、玄関などのように、1階の床組を設けずに全面をコンクリート仕上げにしたものを「土間コンクリート床(土間コン)」という。

友の会 【とものかい】

新築マンションや一戸建てを分譲している不動産会社が、一般ユーザーへの情報提供のために作っている会員組織のこと。

友の会には無料で入会でき、会費もないのが普通。

会員誌の発行や、会員向け各種サービスを行う。

また、主にメールによる情報提供を行う「メーリング会員制」を取っている会社も増えており、特定の物件をかかえていない仲介会社の多くが、このシステムを採用している。

物件情報を収集する有効な手段のひとつ。

トランクルーム 【とらんくるーむ】

家財などを預かってくれる保管サービス。

盗難やカビなどの心配がある貴重品・美術品をはじめ、家具やピアノなど大きなモノから小さな書類まで安全に預けることができる。

ものによって異なるが費用は1立方メートルあたり月2000円程度から。

トラブル防止のため、品物の引き渡し時にキズ等を確認。

保管中の品物への毀損、紛失等に対する損害保険があるかも大切。

マンションなどでも室内とは別に家財のトランクルームを設けているところがある。

取引事例比較法 【とりひきじれいひかくほう】

不動産鑑定評価の手法のひとつ。

評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法。

鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除することになっている。

現在の日本の不動産業界では、中古住宅・中古マンションの評価、査定などで一般に使われている手法。

これによって割り出した価格を比準価格という。

適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果が左右される。

ドレンチャー 【どれんちゃー】

防火設備の一つ。

建物に隣接する外部で火災が起きたとき、延焼による被害を防ぐために、建物外周部などに設置した散水ノズルから圧力をかけた水を放出することで水膜(放射水滴)を張る装置。

水を噴霧させる散水ノズルを「ドレンチャーヘッド」といい、屋根、外壁、窓上、軒下などにつける。

寺社などに設置されることが多い。

またドレンチャーと同様の水膜を、屋内の舞台と客席の間に設けるものを「開放型スプリンクラー」という。