住宅用語辞典 – か行

お部屋探しをサポートするための住宅用語辞典です。不動産・賃貸に関する基本用語を中心に解説しています。

ガーデニング 【がーでにんぐ】

「ガーデニング(gardening)」を直訳すると園芸や造園術といった意味。

石や池と組み合わせて草木の形を愛でる日本庭園に対して、花を観賞することをメインにしたイングリッシュ・ガーデンが1990年代半ばころから流行。

そのころから、 庭づくりのことをガーデニングと称するようになった。

現在は、マンションのバルコニーなどで楽しむベランダ園芸や鉢植え、エクステリアの一部も含めて、広く園芸一般をガーデニングと呼ぶ。

カーテン 【かーてん】

装飾性・遮光性にすぐれ、窓辺を演出する幕(curtain)。

日差しを和らげ、日中の目隠しともなるレースやボイル、遮光性の高いドレープ、両者の中間にあたるケースメントなど、生地の種類によって分類される。

レースとドレープなど2種類以上を組み合わせたり、両開きや片開きなどつり方やギャザーの寄せ方、カーテンレールの選択、フック、タッセルなどの小物づかいによって、さまざまな表情をつくることができる。

カードロック 【かーどろっく】

板状のプラスチック製カードを鍵として用いた錠前のこと。

鍵のほうは「カードキー」という。

カードの記録方式と読み取り方式などによっていくつかの種類がある。

記録方式は磁器カード式やICカード式が主流になりつつある。

読み取り方式は、錠のカードリーダー(読み取り部)にカードを差し込むタイプと、センサーにカードを近づけるだけの非接触式がある。銭湯の脱衣ロッカーの木製鍵、傘立ての鍵も一種のカード式のルーツ。

カーペット 【かーぺっと】

手織り、機械織り、手刺し、機械編み、不織布など、さまざまな手法でつくられる敷物の総称。

製法による分類のほか、パイルの形状による質感の違いで分類されることもある。

床全面に敷き込む以外にも、小さめのカーペットを置き敷きしたり、重ね敷きしたりと利用法もさまざま。

選ぶときには、部屋の用途・目的によって、歩いたときの感触、保温性や防音性などの機能面と、色合い、風合いなどのインテリア面と併せて検討したい。

カーポート 【かーぽーと】

カースペース上に設ける屋根用部材。

車一台用では、片側2本の支柱で屋根を支える「片流れ」屋根のタイプが主流。

屋根の四隅を柱で支える両脚支持タイプや、2本柱を中心に、左右対称に片流れ屋根がつく2台用の「合掌」タイプなどもある。

柱は少ない方が狭い敷地に向き、車の出し入れがしやすい。

利用する車がワンボックスやRVの場合には支柱の高さにも注意したい。

なお、建売住宅ではカースペース自身をカーポートと呼ぶ。

会員制リゾートクラブ 【かいいんせいりぞーとくらぶ】

特定のリゾート施設やサービスを利用できる会員制クラブのこと。

別荘やマンションを単独で購入するのと違い、施設の所有権の一部や利用権を購入する形になる。

会員権の権利には、大きく分けて不動産の持ち分を合わせて取得する「共有制」と、利用権のみを取得する「預託金制」の2つのタイプがある。

1室当たりの会員数が多いと、好きなときに利用できない。

利用方法には予約制、抽選制、タイムシェアリング方式などがある。

買い換え特約 【かいかえとくやく】

買い換えで先に購入物件を決めた場合、残金決済までに自宅が売れなければ代金の支払いができない。

そんなケースに備えて、購入物件の売買契約書に「予定の期日までに自宅が○○万円以上で売れない場合は、契約を白紙撤回する」旨の特約条項を入れること。

予定の期日と金額を明記しておくことがポイント。売主にとっては売却の時機を逸するなどのリスクになるので、必ずしも同意してくれるとは限らない。

双方の話し合いで決める。

買い換え特例 【かいかえとくれい】

不動産を売って、一定の期間内に代わりの不動産を買うこと、つまり買い換えを行った場合、売却した不動産に対する譲渡税を繰り延べるという制度。

マイホームの買い換え特例、事業用財産の買い換え特例などいくつかの種類がある。

「課税の繰り延べ」というのは、あくまでも買い換えた時点では「譲渡がなかったものとみなす」ということ。

課税時期を先に伸ばすだけで、次に売却するときにはあらためて課税されることに注意。

外構 【がいこう】

住宅などの敷地内で、建物の周りに作られる塀や生け垣、門扉、車庫、庭、アプローチなどのこと。

植栽も含まれる。

エクステリアと同様の意味。

外構工事の費用は、注文建築の場合の建築費には含まれていないのが一般的。

最初からきちんと作り込む場合と、塀や車庫など必要最低限の工事だけ済ませ、あとの植栽や庭づくりなどはおいおい手を入れていく方法がある。

建売住宅では、どこまでが価格に含まれるのかをよく確認すること。

介護サービス計画 【かいごさーびすけいかく】

介護保険の要介護認定を受けた場合に、どんなサービスが必要かを専門家に相談してつくってもらうプランのこと。

サービスの利用者=被保険者の希望や心身の状態に合わせて、介護サービスの目標・達成時期、サービスの種類や内容・利用料などを考慮して、ケアプラン作成事業者(居宅介護支援事業者)が提案する。

介護サービスの計画作成には関して利用者の費用負担はない。作成は任意で、自分でサービスの利用計画をつくることも可。

介護手当 【かいごてあて】

寝たきりや痴ほう性の高齢者を家庭の中で介護している家族に対して、自治体が現金給付を行う制度のこと。

自治体によって介護手当の支給対象者や支給額は異なる。

介護手当を廃止した自治体もある。

介護保険法の制定以前から行われてきたが、同法では、家族介護の固定化を招くなどの理由から、介護手当は原則として行わないことに。

その代わりとして、低所得者を対象に一定の現金給付を行う「家族介護慰労制度」がスタート。

介護福祉士 【かいごふくしし】

高齢者や障害者の介護を行ったり、家族などの介護者に指導や助言をする人の国家資格。

ホームヘルパーなどの資質向上のために、1987年の「社会福祉士及び介護福祉士法」制定と同時に誕生した。

介護福祉士になるには、3年以上の介護実務を経験した(または同等以上の能力を持つ)後に国家試験に合格する必要がある。

国から指定を受けた介護福祉士養成施設で専門教育を受けて卒業した場合は国家試験が免除される。

介護療養型医療施設 【かいごりょうようがたいりょうしせつ】

病院や診療所などの医療施設うち、急性期の治療が終わって病状が安定した後も長期に渡って継続した療養が必要な人を受け入れる病棟を「療養型病床」という。

医師や看護師の配置が多い「医療型」と介護職員の比率が高い「介護型」があり、後者が「介護療養型医療施設」。

「長期療養型病床郡」ともいう。

食堂、機能訓練室、浴槽の設置が義務付け。

在宅介護が難しく、特別養護老人ホームより要介護度の高い人が利用するのが一般的。

改正投信法 【かいせいとうしんほう】

有価証券の投資運用に関する「投信法(証券投資信託及び証券投資法人に関する法律)」が改正されたもの。

運用対象が「主として有価証券」に限定されていたものが不動産などの資産に拡大された。

2000年5月改正、同11月施行。

投資信託制度は、2種類の信託型(認可を受けた委託業者が主導する委託者指図型と、信託銀行と直接契約を結ぶ委託者非指図型)、ファンドごとに投資法人を設立する会社型の計3つのタイプになった。

改正廃棄物処理法 【かいせいはいきぶつしょりほう】

廃棄物の処分について定めた法律。循環型社会形成推進基本法の理念に基づいて改正され、従来よりも廃棄物の排出業者の責任が強化された。排出元の企業は、廃棄物が適正に最終処分されたかを確認する義務があり、それを怠った場合は、廃棄物の回収、原状回復などの負担がある。

また、悪質な処理業者を排除するために事業免許を取り消すこともできる。

都道府県に対しては、処分場の設置促進、廃棄物の減量計画作成を義務付ける。

改正民事再生法 【かいせいみんじさいせいほう】

多重債務などで返済困難に陥っている個人の生活再建について定めた法律。

住宅ローン以外の債務総額が3000万円以内の人で、原則3年間、一定額を返済すれば残りの債務は免除される。

手続きは、個人事業者向けと会社員向けの2つ。

自宅を手放さず、自己破産もせずに債務の精算が可能。住宅ローンの免除はないが、70歳完済の範囲で最長10年間の支払い延長ができる。

債権者にとっては自己破産より配当額が多くなる。

改正リサイクル法 【かいせいりさいくるほう】

使用済み製品の原材料へのリサイクルについて定めた「再生資源利用促進法」(通称「リサイクル法」91年制定)が2000年に改正されたもの。

新名称は「資源有効利用促進法」。

従来のリサイクルに加えて、製品の設計段階から無駄な部材をなくし、寿命を長くして廃棄物の発生を抑制するリデュース、部品をそのまま再使用するリユースの2点の対策を導入。

2003年から、パソコンのリサイクルも、メーカーに義務づけられた。

快適指数 【かいてきしすう】

人間が感じる暑さや寒さは、温度、湿度、輻射温度、気流速度、人の活動量、衣服の着衣量や熱抵抗などに左右される。

これらの要素を加味して、Fangerの開発した快適方程式を用いて計算したものが快適指数(PMV=Predicted Mean Vote)。

PMV=0で95%の人が快適。

プラスマイナス3の範囲で、プラスになると暑くなり、マイナスになると寒く感じる。

建築や衣服計画などに利用されている。

回転窓 【かいてんまど】

枠上下の中心部分の回転軸を縦に回転させてガラス部分を動かす縦軸回転窓、枠左右の中心部分を横に回転させてガラス部分を動かす横軸回転窓がある。

密閉性が高く、気密性や水密性を要求される部位に最適。

ガラスふきも容易。

ただ、縦軸回転窓は降雨時に開閉すると雨水を呼び込むことも。網戸やカーテン、ブラインドとの納まりが悪いため住宅に利用されることは少ない。

コスト面では高価。

複層ガラスやブラインドを内蔵したものも。

開発行為 【かいはつこうい】

建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更するなど「土地の区画形質の変更」をすること。

三大都市圏の既成市街地や近郊整備地帯の市街化区域では原則500平方メートル以上、そのほかの市街化区域では原則1000平方メートル以上の開発行為を行う場合は、都道府県知事の許可が必要になる。未線引き区域では原則3000平方メートル以上、市街化調整区域では規模に関係なく開発許可が必要。

開発指導要綱 【かいはつしどうようこう】

一定の宅地開発を行う業者などに対して、公園や保育所・学校などの公共施設を整備すること、または開発者負担金を課すことを定めた規定のこと。都市部の地方公共団体の多くが明文化している。

乱開発の防止、急激な宅地化・住宅建設に伴う市区町村の財政負担悪化に対抗するために定められたもの。

ワンルームマンションなど特定の建築物に関する指導要綱もある。

開発者負担金は販売価格上昇につながるという批判も出ている。

買戻し 【かいもどし】

一度売却した不動産でも、売主が一定期間以内に売却代金と契約にかかわる費用を買主に返還することで取り戻すことができる制度。

民法で規定されている。

所有権移転登記と同時に「買戻し特約」を登記することで効力が発生する。売主が買戻し権を行使できる期間は最長10年以内。

期間を定めなかったときは5年以内で、更新はできない。

買戻し特約のついた不動産を転売した場合、買い受けた購入者にも買戻し権を行使することができる。

解約手付 【かいやくてつけ】

手付金の性格の1つ。売買契約の相手方が契約の履行に着手する前までは、手付金を支払った買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の金額を買主に返すことで自由に契約を解除できるというもの。

前者を「手付流し」、後者を「手付倍返し」ともいう。

履行の着手というのは、買主の場合は代金の一部を内金として支払った時点、売主の場合は引き渡しの日程を決めて残金決済と登記手続きの準備をした段階などがそれに当たる。

化学物質過敏症 【かがくぶっしつかびんしょう】

一般には人体に悪影響がないほどのごく微量の化学物質に敏感に反応し、さまざまな身体・精神症状が起きる疾患のこと。

過去に大量の化学物質に接触、または低濃度の化学物質に長期的に接触し続けた後、身体の許容量を超えた時に発症する。

発症のきっかけはシックハウスに限らず、学校、職場等でも起きる。

英語の論文では「Multiple Chemical Sensitivity(MCS、多種類化学物質過敏症)」が一般的。

学生会館 【がくせいかいかん】

大学、短大、専門学校などの学生専用につくられた賃貸施設。

机やベッドなどの家具付きで、住み込みの管理人がいるのが基本。

食事付きのケースもある。

ワンルームマンションと同じようなタイプと、バス・トイレやキッチンが部屋になく共用のタイプがある。

男子か女子専用と、男女共可のケースがある。

夜間の門限があるのが一般的。

特に女子学生会館の場合は、男子禁制(親族でも不可)、外泊禁止(事前届け出)などの規制がある。

学生マンション 【がくせいまんしょん】

入居の資格を学生だけに限定した賃貸マンション。

「学生専用マンション」ともいい、アパート形式もある。

ハード面では、ごく一般の賃貸住宅とかわらない。

男女共可、男性専用、女性専用のタイプがある。

門限や外泊禁止などのルールがある学生会館は嫌だが、学生だけが入居することに安心感を持つユーザーに需要が広がっている。

原則として、卒業と同時に退室になるが、社会人になっても引き続き入居できるケースもある。

確定申告 【かくていしんこく】

納税者が自分で、その年に生じた所得とそれに対する所得税額を計算して確定し、納税すべき税額を税務署に申告する手続きのこと。

いわゆる申告納税制度に基づくしくみ。

毎年2月16日から3月15日までの1か月の間に前年の申告をする。

申告の種類によって使用する申告書も違う。

一般用(青色申告用と白色申告用)、給与所得者の還付申告用、公的年金等のみの人用、分離課税用(不動産の売却など)、損失申告用などがある。

崖崩れ 【がけくずれ】

豪雨や地震などの影響で台地や段丘などの急な傾斜地が崩れる現象。

山腹の斜面が崩壊するのは「山崩れ」という。

突発的、局所的に起きる。崖崩れなどの被害が予想される危険区域について定めた「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(急傾斜地法)」では、こう配が30度以上の土地を急傾斜地と定義している。

特に集中豪雨や長雨がきっかけで起きるケースが多く、総雨量が100mmを越すと発生件数が急増する。

火災警報装置 【かさいけいほうそうち】

建物内で火災が起きたときに、熱や煙をセンサーでキャッチして火災の発生を自動的に発見、警報を発する装置。

温度で反応する熱感知方式と、煙に反応する煙感知方式が代表的。

炎(光)に反応する炎感知方式もある。

特性に応じて設置場所を選ぶ。音響や発光によってアラームを出す警報機能がある。

2004年6月、一戸建てを含むすべての住宅に「住宅用防災機器(自動火災報知設備など)」の設置を義務付ける改正消防法が成立した。

瑕疵 【かし】

取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のこと。

いわゆる欠陥、キズモノを意味する法律用語。

故意の手抜き工事でなくても瑕疵(かし)が発生する場合があるが、入居者の使用上のミスによる故障や経年変化による劣化は瑕疵とはいえず、その区別は必ずしも明確ではない。

欠陥トラブルが起きた時も瑕疵か否かの認定が難しい。

また、売買契約で買主の知り得ない隠れた欠陥があった場合のように法律上の瑕疵もある。

貸金業規制法 【かしきんぎょうきせいほう】

消費者金融会社やクレジット会社など、貸金業者の監督官庁への登録制度や業務・営業規制について定めた法律。

登録は3年ごとに更新。

その他、貸付条件を提示した契約書・受取証書などの書面の交付、取り立て規制、貸金業務取扱主任者の設置などの規定がある。

貸金業者が行う融資については、同法43条の「みなし弁済規定」の条件に合う場合、出資法の上限利率の範囲内なら、利息制限法の上限利率を超えても有効となる。

瑕疵担保責任 【かしたんぽせきにん】

購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥=瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できること。

売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できる。

請負契約では引き渡し後、5年間(マンションなどは10年間)は施工会社に修繕・補修の請求が可能。

従来はこの期間を特約で短縮していることが多かったが品確法で長期保証が義務づけられた。

ガスエンジン給湯器 【がすえんじんきゅうとうき】

天然ガスや都市ガスなどを燃料にしたガスエンジンで発電機を動かして電気を作り、同時に、エンジンの冷却水と排気から熱を回収して給湯や暖房に利用する装置。

ガスエンジンユニットと貯湯ユニットからなる、コジェネレーション(熱電供給)システムのひとつ。

ガス会社等が住宅向けに開発した「家庭用ガス発電・給湯冷暖房システム」を通称「エコウィル」という。

2003年度から日本ガス協会による補助金制度がスタート。

ガスオーブン 【がすおーぶん】

コンロ下に組み込むビルトインタイプのガスオーブンにはコンベクションとコンビネーションレンジの2種類がある。前者は強い熱をファンで循環させるタイプで、庫内の温度が一定になるため、上下2段の棚で同時に加熱調理できる。

後者はガスオーブンと電子レンジの機能を兼ね備えたもの。単体機能を使い分けるタイプと、2つの機能を同時使用できるタイプがある。

同時使用には火の通りにくい食品でも短時間で調理できるメリットが。

ガス給湯器 【がすきゅうとうき】

ひとくちに給湯器といっても機能は実に多様。

湯沸かし?給湯のほか、追いだき、浴室暖房?乾燥、床暖房まである。さらに、スイッチひとつで浴槽のお湯はり、保温、足し湯をすべて自動で行うものをフルオート(バス)と呼ぶ。

選ぶときはまず、どの機能までが含まれているかをチェック。

給湯能力を示す単位が「号数」で、キッチンとシャワーなど、2カ所同時使用するには20号以上が目安。

4?5人家族なら24号はほしいところ。

ガスコンロ 【がすこんろ】

システムキッチンなどに組み込むビルトインタイプと据え置き型のテーブルコンロがある。

4000kcal/h前後の火力の強いバーナーとそれ以下のものを組み合わせた3つ口タイプが最も一般的。

てんぷら油の過熱、鍋底の焦げ付き、消し忘れ等の際に自動消火する安全機能や、揚げ物油の温度調節機能付きも。

ガラストップや、フッ素コート加工天板など、汚れを簡単にふき取れる、掃除がしやすいタイプなども登場している。

ガス漏れ検知器 【がすもれけんちき】

都市ガスやプロパンガスなどのガス漏れをキャッチして、音や光で警報を発する装置のこと。

「ガス漏れセンサー」ともいう。最近の新築住宅では、火災や防犯機器とともに集中管理する住宅情報盤に標準で設置されているケースが多い。

ガス漏れの他に、ガスの不完全燃焼によって発生する一酸化炭素を検知する機能が付き、単独で設置する「ガス警報機器」もある。

個人住宅の場合、消防法などの規制がないため、設置の有無の確認が必要。

課税最低限 【かぜいさいていげん】

個人の所得に対して課税される所得税と住民税は、収入から各種の控除を差し引いた課税所得に税率をかけて計算する。

このときの控除を合計した金額が課税最低限。

その年の収入が課税最低限より低ければ所得税、住民税はかからない。

2004年現在の課税最低限は、夫婦と子ども2人(うち1人は特定扶養親族)の場合、所得税が325万円、住民税が270万円。

諸外国に比べて水準が高いため、引き下げ(増税)が議論されている。

家族介護慰労金制度 【かぞくかいごいろうきんせいど】

家庭で高齢者の介護をしている家族に対して、一定の条件で市町村が現金給付(家族介護慰労金)を行い、それに国や都道府県が助成する制度。

介護保険法の施行と同時にスタートした。

対象は、要介護のランクが4か5で、低所得(市町村民税非課税世帯)の高齢者の介護を行っている家族。

支給条件は、介護保険のサービスを1年間利用しないこと(年間1週間程度のショートステイを除く)。

支給額は、1家族当たり年額10万円まで。

可塑剤 【かそざい】

プラスチックに柔軟性や弾力性を与えて加工しやすくするための薬剤。

住宅関連では、ビニールクロスの壁紙の材料であるポリ塩化ビニル(PVC)を製造するときに添加されるフタル酸エステルなどが代表的。

厚生労働省の室内濃度指針でガイドラインが決められており、フタル酸ジ-2-エチルヘキシル(DEHP)は120μg/立方メートル(7.6ppb)以下、フタル酸ジ-n-ブチル(DBP)は220μg/立方メートル(20ppb)以下。

型枠 【かたわく】

コンクリートを流し込んで、一定の形、寸法、位置に仕上げるための仮設の枠組み。

「仮枠」ともいう。コンクリートに直接触れて成形する役割をする「堰板(せきいた)」と、堰板を外側から支える桟木・支柱・締めつけ金具類などを指す「支保工(しほこう)」からなる。

堰板の素材には、木材、鋼板、プラスチックなどがある。

コンクリートが硬化すると外すのが普通だが、仕上げ材兼用の「打ち込み型枠」のようなタイプもある。

活断層 【かつだんそう】

比較的最近の地質時代(約200万年前以降)に繰り返し活動して地震を発生させた断層で、将来も活動が予想されるもの。

おおむね1000年以上の間隔で活動する。

日本列島の陸上部で明治以降に発生したマグニチュード6.5以上の地震のうち、約80%が活断層、またはその至近(5km以内)で発生。

長い活断層ほど大規模な直下型地震を発生させる可能性がある。

地表面に地盤のズレが現れたものを「地震断層」という。

割賦販売 【かっぷはんばい】

代金を分割払いにする方式で販売すること。

無担保の信用貸しが多いので「信用販売」「クレジット販売」ともいう。不動産の場合は「代金の全部または一部について物件引き渡し後1年以上の長期にわたり、2回以上に分割して受領することを条件に販売すること」と宅建業法で規定されている。

業者が売主の場合、購入者の支払いが遅れても、30日以上の期間を定めて支払いを書面で催促した後でなければ、契約解除はできない。

家電リサイクル法 【かでんりさいくるほう】

「特定家庭用機器再商品化法」の通称。2001年4月施行。

粗大ゴミとして自治体が処分してきた廃家電に関して、メーカーと小売店にリサイクルを義務づけた法律。

対象はエアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の4品目で、小売店が回収する。リサイクル料金は消費者(排出者)の負担で、2000円前後から6000円程度。

メーカーと商品種別により若干異なる。これに小売店の収集・運搬料が加算される。

矩計図 【かなばかりず】

建物の垂直方向の断面を詳細に表した図面。

下地の寸法や細部の納まりまでを示す重要なもの。

注文住宅では公庫の設計審査の提出図面のひとつでもある。

20分の1または30分の1の縮尺で描かれ、基礎・床組や外壁の構造と使用する構造材の詳細、断熱の方法、屋根・外壁・室内壁・天井・床の下地の寸法・形状、仕上げの指示までが書き込まれる。軒高や階高・床高などの高さ寸法も詳細に記入され、断面図を兼ねることもある。

かぶり厚さ 【かぶりあつさ】

鉄筋コンクリート造の骨組で、鉄筋を覆っているコンクリートの厚みのこと。

アルカリ性のコンクリートは鉄筋が錆(さ)びるのを防いでいるが、外気の炭酸ガスなどの影響で次第にコンクリートが中性化する。

鉄筋の表面まで中性化が進み、ひび割れから水分が入り込むと鉄が錆び、耐久性が落ちる。

かぶり厚さが大きいほうが耐久性が高い。

建築基準法では、耐力壁や柱、梁のかぶり厚さは4cm以上、スラブは3cm以上と規定されている。

壁紙 【かべがみ】

壁面を漆喰や土壁で仕上げる「湿式工法」に対し、合板や石膏ボードなどの壁下地の上に仕上げ材を張り付けるのが「乾式工法」。

その仕上げ材を壁紙と総称する。

主材料によって、紙壁紙、ビニール壁紙(ビニールクロス)、織物壁紙に大別され、さらに、不織布や、アクリル系・オレフィン系樹脂素材のもの、防火性能の高い無機質壁紙もある。

内装制限における防火性能は、壁紙単体ではなく、不燃下地との組み合わせで認定される。

壁式構造 【かべしきこうぞう】

壁面や床板などの平面的な構造材を組み合わせた、柱を持たない箱状の骨組のこと。

板状の薄い壁梁は付くが、柱や梁型が室内に出っ張らないので、すっきりした空間ができる。

ただし、壁で構造を支えるために、室内空間に耐力壁(構造壁)を設ける必要があり、ラーメン構造に比べると空間構成の自由度は低く、大空間はできない。

通常は、鉄筋コンクリート造で5階建て以下の中低層マンションに多い。

規模も比較的小さい。

壁式ラーメン構造 【かべしきらーめんこうぞう】

ラーメン構造と壁式構造の折衷型の骨組のこと。

ラーメン構造は壁のない広い空間ができるが柱型が出っ張る。

壁式構造は柱型は出ないが耐力壁が室内に必要なので空間の自由度は下がる。

そこで、平べったい柱を使って構成することで、両方のデメリットを減らし、メリットを採り入れた構法が壁式ラーメン構造。

耐力壁は戸境壁部分だけで、室内側には必要ない。

鉄筋コンクリート造で7-8階建てまでのマンションにたまに採用される。

壁量 【かべりょう】

建物の平面図のなかで、地震や強風に対して抵抗するのに必要な耐力壁の長さのこと。

東西方向、南北方向、それぞれの方向ごとに出す。

ある方向の壁量を床面積で割った値を「壁率」という。木造の場合、材料や仕様によって耐力壁の強度が変わるため、壁率計算には同じ強度の壁量に調整する必要がある。

その調整に用いる数値が「壁倍率」。また、建物の階数や荷重の大小に応じた必要壁率が建築基準法施行令46条の規定にある。

紙クロス 【かみくろす】

主原料に紙を使った壁紙で、紙の原料はパルプ、再生紙、和紙、非木材紙など多様。

施工に手間がかかるので敬遠されがちだったが、近年は自然素材の内装材として見直されている。

ただし、壁紙に強度と耐久性を持たせるために表面コーティングが施されていることが多いので、その原料の安全性にも留意が必要だ。

壁紙を張ってから塗装仕上げするタイプもあり、安全な塗料が使え、張り替えずに模様替えできる点からも注目されている。

鴨居 【かもい】

住宅の開口部の上側にある横架材で、通常は障子・ふすま・引き戸などをはめこむ溝を2本彫ってある。

片引き戸で溝が1本しかない場合は「一筋鴨居」、溝の入らない場合は「無目(むめ)鴨居」。

他に、厚みがあって上部の荷重をささえる構造材を兼ねた「指(差し)鴨居」、欄間に用いるために通常よりも薄くした「薄鴨居(うすがもい)」、開口部のない壁面に本来の鴨居と同じ高さに設ける化粧材の「付け鴨居」などがある。

カラーセレクト 【からーせれくと】

未完成物件の一戸建てやマンションで、契約するときに内装のデザインを選べる方式のこと。

壁紙、床材、建具、システムキッチンやキャビネットの色や素材が対象になる。

それぞれバラバラに選ぶのではなく、似通った色調のグループに分けて、3?5種類のパターンの中から選択するケースが多い。

カラーセレクト方式のパターンから選ぶ分には追加料金はかからない。

それ以外はオプションになるか、変更することができない。

ガラスブロック 【がらすぶろっく】

四角いガラス2枚をモルタルなどで接合して、箱型にしたブロックのこと。内部は中空状態。ガラスの表面は平らで、内側は各種の模様をかたどった歯形の凹凸があり、色もさまざま。

入射光が拡散・屈折したり、選択透光することで、室内側に変化のある光が入る。

視線を遮りながら壁面からの採光をとりたいときなどに用いる。

床に使うこともある。

遮音性はあるが、室内側に輻射熱が発生する可能性があるので使用部位には注意が必要。

ガラリ 【がらり】

外部に対して目隠しをしながら換気ができるように、ドアや窓などにもうけた通気口のこと。

「鎧窓(よろいまど)」「ルーバー」ともいう。

建具の全体につける場合と一部につける場合がある。

また、通気口に平行に取りつける「羽板」そのものや、「ガラリ戸(鎧戸)」を省略して単にガラリと呼ぶこともある。

ガラリの形には、斜め下を向く形で連続して張る「片流れガラリ」と、上下からの角度の違う光や視線を遮ることができる「山形ガラリ」がある。

借り換え 【かりかえ】

現在借りているローンを、より金利の低いローンに切り換えること。

公的融資を銀行ローンに、またはA銀行からB銀行へ換えるパターンがある。

以前は物件の担保評価がローン残高より低いと借り換えられなかったが、最近は、担保割れが1000万円までなどと一定の範囲以内であれば借り換えが可能な銀行も増えてきた。

借り換えは、前のローンを精算して新たにローンを組むのと同じなので、抵当権設定登記などの諸費用がかかる。

仮差押 【かりさしおさえ】

金銭債権を持つ人が、将来の強制執行ができなくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的に押さえておく手続きのこと。

債務者が売却したり隠したりして財産が失われないように現状を維持しておく。

仮差押の対象が不動産の場合は、登記簿に記入され、勝手に処分することは制限される。

ただ、仮差押の目的物を売却することは法的には可能。

その購入者は、後に本執行を受けた時に、不動産が競売されて所有権を失うことになる。

仮処分 【かりしょぶん】

購入者が不動産の引き渡しや登記を求めているにもかかわらず、売主がそれに応じないような時(金銭債権以外の場合)、訴訟による強制執行で解決を図ろうとする。

しかし、判決を受けるまでの間に、被告=売主がその不動産を他へ売却したりしてしまうと強制執行ができなくなるおそれがある。

それを防ぐために処分禁止を求める手続きのこと。

裁判所に申し立てると仮処分命令を出して、登記簿へ記入するように登記所に嘱託してくれる。

仮登記 【かりとうき】

所有権保存登記や所有権移転登記などの本登記をする前に、あらかじめその順位を確保するために行う予備的な登記のこと。一定の要件がそろったときに本登記を請求できる。

たとえば売買の予約をしている場合は、登記簿に「所有権移転請求権仮登記」といった形で記されている。

仮登記のある不動産を第三者が購入して所有権移転登記をすることは可能だが、もともとの仮登記の権利者が本登記をした場合には、第三者の所有権は抹消される。

瓦 【かわら】

屋根葺き材料のひとつ。原材料の違いによって、粘土瓦、セメント瓦、石綿瓦、金属瓦などがある。

粘土瓦は製法によって、いぶし瓦(光沢のある灰色、または銀黒色)、釉薬瓦(陶器瓦。

色は多様)、塩焼き瓦(釉薬瓦の一種。赤褐色)に分けられる。また形式は、和瓦(日本瓦ともいう。

三州瓦、石州瓦、淡路瓦など)と洋瓦(スパニッシュ瓦が代表的)の2種類。

この他、海洋堆積物の泥岩を素焼きにした沖縄赤瓦などがある。

換気回数 【かんきかいすう】

室内の空気が一定の時間に入れ替わる回数。

室内容積(床面積×天井高)に対する換気量の割合で表す。

たとえば[床面積100平方メートル×天井高2.5m=容積250立方メートル]の部屋で1時間に100立方メートルの空気が入れ替わった場合、換気回数は[100立方メートル÷250立方メートル=0.4回]。

機械換気を使わずに給排気口やすき間から出入りする換気量の割合は「自然換気回数」で表し、マンションや高気密住宅では0.2?0.5回程度。

換気扇 【かんきせん】

一般に「換気扇」というときは、戸外に接する壁に取り付け、室内の汚れた空気を直接排出するタイプを指すことが多い。

キッチンによく使われるプロペラファンや、居室、サニタリー向けの小口径のパイプファンなどがある。

外壁から離れた位置からダクトを通して排気を行う場所には、遠心力利用のシロッコファンも用いられる。

高気密住宅では、排気と同時に給気する換気扇や、それに加えて熱交換を行うタイプのニーズも高い。

換気方式 【かんきほうしき】

建物の室内外の空気を入れ替える方式。換気を行う範囲によって、住宅全体を対象とした「全般換気」と部分的な「局所換気」、給気や排気を行う換気方法によって、風圧や温度差を活用する「自然換気」と換気扇等で強制的に行う「機械換気」に分かれる。

機械換気は、さらに換気装置を動かす時間によって常時稼働の「連続運転」と一時的に動かす「間欠運転」、換気装置の組み合わせ方によって第1種から第3種までの方法がある。

換気方法 【かんきほうほう】

室内の空気を外気と入れ替える方法で、大きく自然換気と機械換気に分かれる。自然換気は、外の風力や室内外の温度差を利用して換気する方法(第4種換気)で、換気量は不安定。

機械換気(=強制換気、人工換気)は、送風機や排風機を用いて強制的に換気を行うもの。

「給排気ともに機械換気」を第1種換気、「強制給気+自然排気」を第2種換気(押し込み換気)、「自然給気+強制排気」を第3種換気(吸い出し換気)という。

環境基準 【かんきょうきじゅん】

人の健康を保護し、生活環境を保全する上で維持されることが望ましい基準として環境省が定めたガイドライン。

大気汚染、水質汚濁、土壌汚染に関する特定の化学物質に具体的な数値が定められている。

騒音に関する基準もある。

最低限度ではなく積極的な目標として掲げられたもので、汚染されていない地域については、少なくとも現状より悪化しないレベルで設定されている。

最新の科学的知見に応じて、必要な改定が行われる。

環境共生住宅 【かんきょうきょうせいじゅうたく】

環境への負荷を抑えるために、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などの対策を採った住宅のこと。

国土交通省が普及を進めるプロジェクトのひとつ。

具体的には、屋上緑化や雨水の再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などの要素が含まれる。

(財)建築環境・省エネルギー機構の「環境共生住宅認定制度」に適合すると、広告などで「環境共生住宅」と謳える。

元金均等返済 【がんきんきんとうへんさい】

住宅ローンの返済方式の1つで、文字どおり、返済額に占める元金の金額が一定のタイプ。

利息のみが変化する。元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が高く、返済が進むとだんだん低くなる。

後になるほど負担が軽くなるしくみ。

金利や返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて元金の減り方が早く、支払利息の総額も少なくなる。たとえば、共働き夫婦などで、収入が多くて余裕があるうちに多めに返して、後で楽をしたいという人に向いている。

雁行型 【がんこうがた】

マンションの建物の形の一つで、各住戸を少しずつ前後にずらして配置する形。

雁が隊列を組んで空を飛ぶときの形に似ているために、この名称が付いた。

単純な長方形の「ようかん型」の場合、角住戸は3面(3方向)に開口部を取れるが、中住戸は外廊下側とバルコニー側の2面しか開口部を取れない。

雁行型は中住戸でも3面開口が可能になり、角部屋が増える。

ただし雁行の仕方によっては隣接する住戸の壁で影ができることがある。

間接照明 【かんせつしょうめい】

光を床や天井面に当て、その反射光で照らす照明方法。まぶしさが少なく、やわらかい雰囲気が得られ、演出効果が高い。

照らす床や天井の色や素材感もポイント。

ただし、照明としての効率は低いので、ほかの照明方法と組み合わせて用いるのが一般的。

器具中心を境界として上方に9割以上、下方に1割以下の光が出ていく器具を用いるのが「間接照明」、下方に1割?4割の光が出ていく器具を用いるのが「半間接照明」と区分される。 」

換地 【かんち】

土地区画整理事業で、整理前の土地に代わって整理後に交付される宅地のこと。

公共用地の分だけ減歩し、場所が移る。

事業の前後の位置や地積、環境、利用状況を考慮して換地計画が定められる。

計画通りに工事が完了した後に、関係権利者に対して土地を割り当てることを「換地処分」、換地処分の前に、工事の都合で換地の位置や範囲を仮に指定することを「仮換地」という。

事業の前後で土地の評価に不均衡がある場合の清算金もある。

貫入試験 【かんにゅうしけん】

地盤や土質調査をする方法の一つ。

ロッド(鉄管)の先に付けたコーン(円錐体)やスクリューポイントなどを地中に押し込んで、貫入・回転・引き抜きなどの抵抗から、地盤の硬軟や締まり具合(相対密度)を判定する。

重りを付けたり回転させて貫入させる静的貫入試験と、ハンマーなどの衝撃を与えて貫入させる動的貫入試験がある。

ボーリングと併用する標準貫入試験と、簡易地盤調査のスウェーデン式サウンディング試験が代表的。

管理 【かんり】

マンションの管理には2つの要素がある。

1つは建物のメンテナンスのことで、共用部分に当たる建物や設備の日常的な保守点検や清掃など。

管理費などにかかわる会計業務や、何年かに1度実施する長期修繕の計画を立てたり、実行するのも管理業務の一つ。

2つめは、ペットの扱い、ゴミの出し方、駐車・駐輪場の使い方など、共同生活のルールについての問題。

管理規約や使用細則を見直したり、トラブルに対処することなども含まれる。

管理会社 【かんりがいしゃ】

マンションやビルなどの建物の維持管理業務を受託して運営する会社。

マンション管理法で国への届け出が義務づけられている。

マンション管理業を中心にするデベロッパーの子会社や系列会社の場合と、ビル管理業や清掃請負業などが母体になった独立系の場合がある。なお、賃借人との折衝や家賃の出納などの賃貸経営に関する業務を家主から受託する賃貸不動産管理業を主に行っている場合は「賃貸管理会社」という。

管理業務主任者 【かんりぎょうむしゅにんしゃ】

マンションの管理事務に精通している専門家のこと。

国が実施する管理業務主任者試験に合格して、2年以上の実務経験を持つなど、一定の基準を満たすと「管理業務主任者証」を交付される。有効期間は5年。

マンション管理業者が管理受託契約をするときは、マンションの区分所有者や管理組合の管理者(理事など)に重要事項を、管理業務主任者自らが書面を交付して説明する義務がある。

いわゆる不動産業者の宅建主任者に相当する。

管理規約 【かんりきやく】

マンションの管理運営についての基本的な規則を取り決めたもの。

専有部分と共用部分の範囲、管理組合や理事会の位置づけ、総会の議決権や決議の仕方などが含まれる。

共同生活の細かいルールについては使用細則に盛り込まれている。

新築マンションには初めから管理規約が作られているが、管理組合の話し合いで改正できる。たとえば集会室や管理事務所は規約共用部分と呼ばれており、規約を変えて専有部分にすることも可能。

元利均等返済 【がんりきんとうへんさい】

住宅ローンの返済方式の1つで、元金と利息を合計した返済額が一定になるタイプ。

毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になる。ただ、各回の返済額の内訳、つまり元金と利息の割合は右図のように変化する。

返済が始まった当初は利息の占める割合が高く、返済が進むにつれて利息分が減って元金の割合が高くなる。

元金の減り方が遅いため、初期のころに売却すると、ほとんどローン残債(残っている元金)が減っていない。

管理組合 【かんりくみあい】

マンションの管理運営に関する最高決議機関。政治の世界の国会に当たる。マンションを買って区分所有者になれば自動的に管理組合のメンバーになる。

築年が古かったり規模が小さくて管理組合が結成されていないマンションでは、管理運営がうまくいかないこともある。

管理組合は最低でも年に1回、総会を開き、予算案の作成や会計報告、議題について話し合い、管理に関する計画を立てる。

また、複数の理事を選抜して実際の管理運営業務を行う。

管理事務室 【かんりじむしつ】

マンションの管理員が受け付け業務をしたり、各種業務の合間に待機するための控室。

管理形態やマンションの規模に関係なく管理事務室(管理員室)は必要。マンションの設計図書や、管理組合の総会や理事会の議事録などの書類関係を保管しておく場所でもある。

小規模マンションでは、清掃用具などを置く倉庫を兼ねていることも。

複数の棟が集まった大規模マンションでは、独立した共用棟に管理センターを置いているケースも多い。

管理者 【かんりしゃ】

一般に「ある業務をとりしきる人」を指すが、住宅では、マンションの管理に関する業務を行い、対外的に区分所有者を代理する人を区分所有法で「管理者」という。

総会の決議を実行したり、管理規約に決められたことを行う権利と義務を負う。管理組合の実務を実際に行うのが理事会の役員だが、その代表である理事長が管理者として規定されていることが多い。

マンションによっては管理会社が管理者になっているケースもある。

管理費 【かんりひ】

マンションの敷地と建物のうち、共用部分を維持管理するためにかかる費用を、1戸当たり1か月分に割り振った金額を「管理費」という。

費用の内訳は、建物・設備の定期的な保守点検費用、管理員の人件費、清掃委託費、共用部分の水道光熱費・損害保険料、管理組合運営費など。

委託管理の場合は、これに管理会社への委託手数料が加わる。

管理費のレベルは委託の内容や、マンションの規模、共用設備の仕様などによって異なる。

完了検査 【かんりょうけんさ】

建築確認を受けたすべての建築物は、工事完了後4日以内にその旨を都道府県などの建築主事または指定確認検査機関に届け出て、建築基準法と関連規定に適合しているかどうか検査を受ける必要がある。これを「完了検査」と呼ぶ。

完了検査に合格すると「検査済証」が交付され、建物の使用が可能になる。

なお、この検査済証は、住宅金融公庫融資を受けるための必要書類の一つで、民間金融機関でも求められる場合がある。

機械管理 【きかいかんり】

室内のコントローラーや共用設備のセンサーから、管理室へ設置された制御装置へ自動通報するシステム。

各住戸では火災やガス漏れ、非常警報の機能、共用設備ではエレベーターや給水ポンプの故障などを感知する。

管理員が不在の場合は、管理会社の緊急センターへオンラインでつながり、そこから提携している警備会社や設備会社へ連絡が行くしくみ。

管理員が常駐していない通勤管理や巡回管理でも24時間体制の管理が可能になる。

機械式駐車場 【きかいしきちゅうしゃじょう】

パレットに車を乗せて昇降させたり、左右に移動させる方式の駐車場。地上式と地下ピット式がある。

パレット1枚の1層2段式で上下だけに動くシンプルな地上式は、建築コストは安いが美観上は良くない。

地上1階・地下2階で上下左右に動く地下ピット式は、地上部分は平置き式と同じ感じなので圧迫感はないが、建築コスト、メンテナンスコストがともに高い。

RV車の積載が可能か不可かもチェックしておきたい。

基準金利適用住宅 【きじゅんきんりてきようじゅうたく】

旧・住宅金融公庫の融資条件のひとつ。

公庫は当初10年間が低く、11年目以降に高くなる段階制金利を採用しているが、当初10年間についても、住宅の規模や性能によって基準金利、中間金利、大型金利という3つの金利に分かれており、このうち一番低い基準金利を適用できる住宅の条件が「基準金利適用住宅」。耐久性、省エネ、バリアフリー化などのプラスアルファの条件をクリアする必要があった。公庫の廃止とともに消滅。

基準地価 【きじゅんちか】

公示地価と並ぶ公的な地価指標のひとつ。

都道府県知事が、国土法による土地取引の規制をスムーズに進めるために調査して公表するもの。

毎年7月1日時点に各都道府県ごとに地価調査を行い、9月中旬に国土交通省がまとめて発表する。

公示地価と同様に、住宅地、商業地、工業地などの用途地域ごとに、各地区の基準地(市街化区域では1平方キロメートルに1地点)が選ばれ、1平方メートル当たり単価で表示される。

木摺り 【きずり】

漆喰などの塗り壁の下地に用いられる薄い小幅板のこと。

「ラス下地」ともいう。厚さ5mm、幅36mmの杉板を1cm弱の間隔をあけて、間柱に釘で止める。

木摺り板は水平に並べるのが普通だが、垂直や斜めにするケースもある。斜めに打つことを「嵐打ち」というが、単にラス下地の板張りのことを「あらし」ということもある。

木摺り下地壁にする場合、壁材の剥落防止のために「下げお」(シュロや麻などの繊維の束)をつける。

季節別時間帯別電灯 【きせつべつじかんたいべつでんとう】

季節や時間帯によって電力量料金の単価を変えた契約タイプ。

東京電力では「電化上手」、関西電力では「はぴeタイム」の名称で扱う。

一定容量の電気温水器などの夜間蓄熱式機器を使用している場合に利用できる。季節区分は夏期とその他季の2つ。

夏期の単価が高い。時間帯区分は昼間・朝晩・夜間の3つに分かれ、夜間ほど単価が低くなる。

オール電化の場合は、さらに安くなる「全電化住宅割引」がある。

基礎 【きそ】

ものごとが成り立つ前提になるもの。

建築物では、建物の重さを地盤に伝えるために最下層に設ける構造部分のこと。

住宅の基礎は、地盤の上にそのまま載せる「直接基礎」と、円筒状の杭で支える「杭基礎(深基礎)」の2種類。

地盤の良いところでは直接基礎、軟弱地盤では杭基礎が一般的。

ただ、小規模な一戸建て住宅の場合は、軟弱地盤でも杭基礎ではなく、地盤改良をして布基礎やベタ基礎などの直接基礎にすることが多い。

既存不適格建築物 【きそんふてきかくけんちくぶつ】

建築した時には建築基準法などの法律に適合していたのに、その後の法律や条例の改正、新しい都市計画の施行などによって違法状態になってしまった建築物のこと。

違反建築物とは区別される。

そのまま使う分には問題はない。

一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければならないので、建物面積が小さくなったり、建築自体ができなくなることもある。

広告にも「再建築不可」などと記載する必要がある。

基礎パッキング工法 【きそぱっきんぐこうほう】

木造一戸建て基礎の上端と土台との間にパッキング(緩衝材。「パッキン」ともいう)を数十cm間隔に入れて、床下の換気を行う方法。床下換気口に比べて換気効率が高い。

土台が直接基礎に触れずに浮いているため、乾燥しやすく腐朽しにくい。

パッキングの素材は硬質ゴム・プラスチック・金属など。古くは、クリ材や石などを使い、「ねこ(猫・根子)土台」とも呼ばれた。

「ねこ」は建築用語ですき間などに挟み込む小片のこと。

北側斜線制限 【きたがわしゃせんせいげん】

第1種および第2種低層住居専用地域と第1種および第2種中高層住居専用地域では、隣地または道路の日照確保のため、建築物の高さを、北側隣地(道路)境界線上の一定の高さを起点とする斜線の範囲内に収めなくてはならない。

ただし、第1種および第2種中高層住居専用地域で日影規制の対象地域は除外。一般的に北側斜線制限より道路斜線制限のほうが厳しいため、敷地の真北に道路がある場合は、道路斜線で規制されることが多い。

キッズルーム 【きっずるーむ】

就学前の小さな子どもがいる若いファミリーの多いマンションの共用施設のひとつ。

単に何もない部屋に簡単な遊具を置いただけでキッズルームと称しているケースから、業者と提携して保育サービスを提供しているケースまでさまざま。

小さな子どもがいなくなると使われなくなるケースもあるので、状況の変化に対応して用途を替えられるような形になっているかどうかがポイント。

給湯室が併設されていればパーティールームにもなる。

基本設計図 【きほんせっけいず】

設計の初期段階で、施主に対するプラン提案、打ち合わせのために作成される基本的な図面。

縮尺100分の1の各階平面図、立面図、仕上げ表などをつくり、プランのおおよそを示す。

これを基に検討や修整を加え、設計の方針がほぼ決まってから、さらに詳細な設計図書の作成にとりかかる。

建築士に依頼する場合、基本設計完了時点で設計料の1-2割程度を支払うことも。ハウスメーカーの場合は、相見積もりから契約前ぐらいの段階。

気密層 【きみつそう】

建物の内外からのすき間風を防ぎ、気密性を高めるために外壁・床・天井などに設けた層のこと。

プラスチック系フィルムなどをすき間なく張って室内を密閉させる。

また、断熱材を入れた外壁などに内部結露することを防ぐため、室内からの水蒸気が断熱材に侵入しないように防湿性の高い素材を使う。これを「防湿気密シート」という。

漏気をなくして熱損失を防ぐという意味では「気密層」、水蒸気の出入りを防ぐという観点では「防湿層」。

逆梁ハイサッシ 【ぎゃくばりはいさっし】

通常のマンションでは、床の荷重を支える梁をスラブの下側(下階の天井側)に設けるが、スラブの上に出して床の荷重をつり下げる形で支えるようにした工法を「逆梁工法」という。

「逆梁」は「さかばり」とも読む。さらに、この逆梁をバルコニーの手すり側に出すと、開口部の高さを天井に近い位置まで上げることができる。

そこに通常よりも背の高いサッシ=ハイサッシを採用する場合に、「逆梁ハイサッシ」とセットで表示される。

逆マスターキーシステム 【ぎゃくますたーきーしすてむ】

一つの鍵で複数の錠前を施解錠できるのがマスターキー。

これに対して、異なる合鍵(子鍵)で一つの錠前を操作できるようにしたのが「逆マスターキーシステム」(Common Keyed System、Maison Key System)。

錠前メーカーによって「R.M.K」や「M.K.S」などと略される。マンションなどでは、オートロックの玄関や、非常口、ゴミ置場など共用部分の出入口に使われるのが一般的。

キャッシュフロー 【きゃっしゅふろー】

直訳すると「現金の流れ」のこと。

つまり、投資活動や経費として実際に支出したお金と、売上によって入ってきたお金の動きを意味する。

最終的に損益計算書のプラス・マイナス(現金残高)で表現される。

会計基準が変わってもキャッシュフローは変わらないため、事業の収益性を判断するうえで重要な指標になる。

不動産経営では、継続的に入る賃料収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の総和がキャッシュフロー。

キャップ付変動金利 【きゃっぷつきへんどうきんり】

変動金利のバリエーションの一つ。一般の変動金利では、市場金利に連動して借り入れ金利も動く。

超低金利時代に借り入れた場合、その後の金利が2-3倍になる可能性もある。

こうした金利上昇リスクを回避するために、指定した期間中は一定以上は金利が上がらないように上限金利を設けたもの。

この上限金利が付くことを「キャップ付」「金利上限特約付」「上限金利設定型」などという。

キャノピー 【きゃのぴー】

天蓋。

建築では、上部を蓋状に覆った庇。

柱で支えられるか、上から吊されて頭上をカバーした状態のもの。

ホテルやビルの1階、エントランス前に設けた車寄せをキャノピー形式にするケースが多い。

商店の出入り口などに日射しや雨除けのために差し掛けられた屋根状のテント、照明器具の笠、4本柱で支えるベッドの天蓋、飛行機のコックピットの透明なハッチ、パラシュートやハンググライダーの傘なども、キャノピーと呼ばれる。

キャピタルゲイン 【きゃぴたるげいん】

株式や不動産などの資産を売却した時に得られる差益のこと。

「値上がり益」「売却益」「譲渡益」ともいう。

税務上は「譲渡所得」で、一般の給与所得や事業所得などとは別に分離課税される。特に個人の株式譲渡益課税のことを「キャピタルゲイン課税」と呼び、申告分離課税が原則。

値下がりして損失が出た場合は「キャピタルロス」。「Capital」の意味は資本または元金。

吸音材料 【きゅうおんざいりょう】

音を吸収しやすい材料のこと。

グラスウール・ロックウール・軟質ウレタンフォームなどの多孔質材料、軟質繊維板・木毛セメント板などの多孔質板材料、帆布カンバスやビニルシートなどの膜材料、あなあき石膏ボードなどがある。

吸音性能(吸音力)は、各材料の吸音率、厚さ、密度などと関係する。

カーテンや敷物なども吸音材料の一種。吸音材を使って空調機器などから発生する騒音を抑える装置を「吸音器」または「消音器」という。

給水方式 【きゅうすいほうしき】

水道を住宅へ供給する仕組みのこと。

2-3階建てまでの一戸建ての場合は、水道本管から直接住宅内に送り込む水道直結方式が一般的。

中高層マンションの場合は、地上の受水タンクにためてからポンプで高置タンク(高架水槽)まで押し上げ、落下する勢いで給水する高置タンク方式が主流になる。

タンクを定期的に清掃する必要がある。

最近は、4-5階までの中層マンションなら、地域によって増圧直結方式で給水するケースも出ている。

強制執行 【きょうせいしっこう】

借金を返さなかったり、購入した代金を支払わないなどの債務を履行しない債務者に対して、裁判所を通して強制的に取りたてる手続き。不動産の場合は競売にかけて換価すること(強制競売)。

その前提になるのが差押え。強制執行の申し立てには、権利の存在を明確にするための「債務名義」と呼ばれる公文書が必要。

確定判決、仮執行の宣言付き判決、和解調書など。

なお、担保権の実行によるものは任意競売という。

供託 【きょうたく】

家主や地主が家賃・地代を受け取らない時に、法務局などの供託所に金銭を預けること。

賃料の値上げ要求に反対して、従前の金額を支払おうとしても家主が受け取りを拒否する場合など、債務不履行で不利益を得ないための手段になる。

厳密には、このタイプを「弁済供託」といい、他に民事執行手続きに伴う「執行供託」、損害を担保するための「保証供託」、公職選挙法による立候補や商号の仮登記のための「没収供託」がある。

共有名義 【きょうゆうめいぎ】

1つの財産を1人で持っている単独所有に対して、1つの財産を複数の人で共同所有することを共有という。

不動産を共有する場合は、共有者それぞれが負担した割合(出資比率)に応じて持ち分(共有持ち分権)を登記する。これが「共有名義」。共有者は単独で自分の持ち分を第三者に売却することができる。

ただし民法では、住宅を建て替えたり売却するなど、共有物全体の変更や処分の場合には共有者全員の同意が必要とされている。

共用施設 【きょうようしせつ】

共同住宅などの建物の中で、複数の人が共同で利用する施設。分譲マンションの場合、専有部分(住戸内)以外のスペースを共用部分というが、その共用部分のうち、集会室、キッズルーム、フィットネスルーム、パーティルーム、シアタールーム、ゲストルーム、屋上庭園など、その場所で何らかの活動をするスペースを指すのが一般的。開発規模が大きいほど、共用施設が充実する傾向にあるが、その分、メンテナンス費用もかかる

共用部分 【きょうようぶぶん】

マンションの建物のうち、専有部分以外の部分のこと。コンクリートの骨組み、エレベーター・受水槽などの設備、外廊下やエントランスなど、居住者が共同で使う対象はすべて共用部分。

バルコニーや専用庭は専有部分と勘違いしやすいが、いずれも共用部分の専用使用部分になる。

また、区分所有法で決められて変更できない「法定共用部分」と管理規約で決められる変更可能な「規約共用部分」がある。

所有権は区分所有者全員の共有。

共用廊下 【きょうようろうか】

マンションのエントランスから各住戸へ行くまでの廊下のこと。複数の居住者が共同で使う共用部分のひとつ。

建物の片側で外気に面した外廊下(開放廊下)がもっとも一般的。

両側に住戸がある中廊下タイプもある。

ホテルやオフィスビルが後者のタイプ。日中の照明や換気設備がいるので高級になる。

その他、2列に並んだ廊下を空中廊下でつないだツインコリドール型、超高層マンションで塔状の建物に囲まれたロの字型廊下などがある。

寄与分 【きよぶん】

遺産分割にあたって、ある相続人が被相続人の生前に財産を増やすなど特別の貢献をした場合に、通常の相続分よりも上乗せして与える遺産額のこと。たとえば、兄弟のうち誰か1人が老親の介護をして看護費用や医療費などを自腹で負担していたり、無報酬に近い金額で家業に従事していたような場合に認められる。

ただし、通常の扶養義務の範囲を超える特別の寄与であったことを立証するなど、一定の要件を満たさないと認められない。

緊急通報システム 【きんきゅうつうほうしすてむ】

ひとり暮らしの高齢者などが住宅内で急病や火災などの緊急事態に陥った時に、消防指令センター(消防局)や警備会社などに自動的に通報され、速やかな対応ができるようにしたシステム。

緊急ボタンの付いた家庭用端末、ペンダント式のワイヤレス発信器が基本。

火災感知器やガス漏れ警報器と連動しているタイプも。

65歳以上のひとり暮らし老人、寝たきり高齢者のいる世帯向けに自治体が福祉サービスとして取り入れているケースも多い。

銀行ローン 【ぎんこうろーん】

都市銀行や地方銀行、信託銀行の扱っている民間住宅ローンのこと。

90年代半ばまでの銀行ローンは、どの金融機関でも内容は横並びだった。その後の金融緩和によって急速に多様化。

金利タイプには、長期固定型、固定金利期間選択型、変動型、上限金利設定型(キャップ付き)などがある。

返済方式の種類も多い。

融資条件を細かく設定している公的融資に比べて、銀行ローンは個人の返済能力に応じて柔軟に融資している。

金融商品販売法 【きんゆうしょうひんはんばいほう】

銀行、証券、保険会社などの金融機関に、販売する金融商品に関して、元本割れや為替差損のリスクなどの重要事項の説明を義務付けた法律。

消費者が損害を受けた場合、金融機関が重要事項を説明しなかったことと元本の損害額を消費者が立証すれば、損害賠償の請求ができる。

同法の対象となる金融商品は、株式、投資信託、保険、金融派生商品などで、商品先物取引は対象外。

金融機関は勧誘方針を定めて公表することになっている。

近隣商業地域 【きんりんしょうぎょうちいき】

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。商業系の地域で「近商地域」と略される。

近隣の住宅地の住民に日用品などの販売を行うことを主な目的にした商業施設、そのほかの業務の利便を増すために定められた地域で、マンション、商業・オフィスビルなどが混在している。

客席部分が200平方メートル未満の小劇場、作業場の床面積の合計が300平方メートル以内の自動車修理工場、小規模な危険物の貯蔵施設も建築できる。風俗営業店は不可。

クーリングオフ 【くーりんぐおふ】

訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を無条件に解除できるというもの。

その条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。

また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明した書面をもらってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。

クアハウス 【くあはうす】

温泉の入浴効果と運動やリラクゼーションを結びつけて健康増進を図る施設のこと。多種類の温泉浴槽とプールなどが併設されている。

語源はドイツ語の「Kurhaus(湯治場や療養地の客用クラブ)」。

ドイツなどの近代的温泉療養システムを参考に、公的資格を持ったトレーナーによる健康相談や指導が受けられる日本型クア施設として(財)日本健康開発財団が開発した「多目的温泉保養館」を特にクアハウスと呼ぶ場合もある。

杭基礎 【くいぎそ】

軟弱地盤の場所で、通常の基礎底盤の下から固い支持層まで杭を入れる工法のこと。

打ち込む杭のことを「パイル」ともいう。杭の素材には、木杭、鋼杭、コンクリート杭などの種類がある。

さらに、鋼杭はH形鋼杭と鋼管杭、コンクリート杭は既製コンクリート杭(工場生産のPC杭などを回転圧入やハンマーで打ち込むもの)と場所打ちコンクリート杭(あらかじめ掘削したボーリング孔に現場でコンクリートを流し込むもの)に分かれる。

空気音 【くうきおん】

室外の車の騒音や集合住宅などの隣戸から聞こえる話し声などのように、空気中を伝わって、建物の壁や窓を透過して室内に伝わる音のこと。「空気伝搬音」「空気伝送音」ともいう。

隣戸から直接聞こえるケースと、窓から間接的に聞こえる側路伝搬がある。

また窓の場合はサッシの気密性も関係する。

空気音の遮音等級は「D値」(室間音圧レベル差)で表す。「D-50」「D-55」というように表し、数値が大きいほど遮音性は高い。

空気調和 【くうきちょうわ】

室内で活動する人や居住者にとって快適な環境を維持すること。

「Air condition」。「保健用空気調和」ともいう。正式な定義は「室内の空気の温度、湿度、気流、清浄度(塵埃〈じんあい〉、臭気、有害ガス、浮遊生物等の含有率)を、その目的に合った条件に調整し、それを室内に均一に分布させること」。

温湿度の調整と換気を行う装置が、空気調和器=エアコン。

なお、物品を対象に良好な環境にすることは「工業用空気調和」。

釘隠し 【くぎかくし】

格式のある和風住宅で、柱やつり束と長押(なげし)が交差した部分に打ち留めた大釘の頭を隠すための化粧金具のこと。

金物が表面に見えないようにかぶせる装飾の一種。

「釘隠し金具」「釘覆い」ともいう。菊座と座金からなる六葉形のものがもっとも古い形で、他に金属性の板に彫刻を施したものや七宝などの工芸品風など、さまざまなタイプがある。

材料には、木、鉄、銅などが使われる。

半球形の釘隠しを「唄(ばい)」という。

クッキングヒーター 【くっきんぐひーたー】

電力で加熱するコンロのこと。かつては渦巻き状のシーズヒーターが多く見られたが、最近では天板がフラットなIHヒーターやハロゲンヒーター、ラジエントヒーターが主流になっている。IHとラジエント、ハロゲンとラジエントなどの組み合わせで3?4つ口とする機種も。

国産の商品ではこれに魚焼き用のロースターを付けたものが多い。

ほとんどは200V電源を使用するので、リフォームなどの場合には条件によって使えないことも。

クッションフロア 【くっしょんふろあ】

クッション性のある床材の総称。主として表面に塩化ビニルを用いたシート状床材を指す。

表層にプリントやエンボス加工を施し、中間層には発泡プラスチックやフェルトなどのクッション材をはさみ、麻布や混紗紙などで裏打ちしてある。

比較的安価で、施工も簡単な床材だ。耐久性・耐水性に優れているので、キッチンや洗面室・トイレなどの水まわりにもよく用いられる。仕上げ表などには略称で「CF」と表記される。

沓摺り 【くつずり】

建物の出入口のうち、開き戸やドアの下枠の部分にある部材のこと。

通常は、木や石などで作られることが多く、床面から少し出っ張る形にして、ドアの戸当たりが付く。

ドアの気密性を上げたり、音漏れを防ぐために設けるもの。

玄関ドアの沓摺りは、水仕舞いを考慮した防水性の高いステンレス製のタイプも多い。

トイレやリビングに設ける室内ドアの沓摺りには、バリアフリー対応のために出っ張りを3mm以下に抑えたタイプもある。

区分所有権 【くぶんしょゆうけん】

マンションの所有権には、いくつかの種類がある。

購入者一人の自由にできるのが専有部分で、この部分の権利が区分所有権。

店舗や事務所として1フロア全体を区分所有することもある。

共用部分や敷地は、専有面積割合(建物全体の合計専有面積に対する区分所有している専有面積の割合)による持ち分の共有という形なので、購入者が自分で勝手に処分することはできない。

区分所有権を売買すると、共有持ち分も自動的に付いてくる。

区分所有法 【くぶんしょゆうほう】

「建物の区分所有等に関する法律」を省略して区分所有法という。

マンション法ともいわれ、権利関係や管理に関する規定をまとめた基本法のこと。

区分所有権・専有部分・共用部分・敷地利用権の定義や義務、規約や集会の方法、管理組合法人や復旧・建て替えに関すること、その他、義務違反者に対する罰則などについても触れられている。

具体的なルールについては、区分所有法に基づいて、個々のマンションごとに管理規約で決められる。

グラスウール 【ぐらすうーる】

溶かしたガラスを遠心力で吹き飛ばして綿状にした繊維に、少量の結合材(フェノール系樹脂)を加えて固めたもの。

繊維サイズは直径4-8ミクロン、長さ10ミクロン以上の短繊維で、不燃材料。

ロール状、筒状、板状などに成形して、断熱材、吸音材、保温材、フィルターなどに使われる。

住宅用の人工鉱物系断熱材としては、もっとも多く利用されている。

断熱材の表面はアルミ箔クラフト紙、プラスチックフィルムなどで包まれる。

繰り上げ返済 【くりあげへんさい】

住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てること。

一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済む。

一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」がある。

繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なり、手数料が別途必要な場合と不要な場合がある。

グループホーム 【ぐるーぷほーむ】

高齢者や障害者などが介護スタッフとともに地域の中で自立的な共同生活をする施設。

スウェーデンで生まれたしくみ。

定員5人から9人の少人数で、家庭的な雰囲気を持って共同生活を営み、各人の能力に応じて食事の支度や掃除・洗濯などの役割をになう。「認知症高齢者グループホーム(認知症対応型共同生活介護)」は介護保険の給付対象。

単独型と施設併設型がある。

必ずしも介護の伴わない共同生活を「グループハウス」という。

グループリビング 【ぐるーぷりびんぐ】

ひとり暮らしのお年寄りや老夫婦などが、気の合った仲間と助け合いながら共同生活をする賃貸住宅のこと。

「グループハウス」「共同生活支援ハウス」とも呼ばれる。

比較的健康な高齢者が主体で、必ずしも介護者が同居するとは限らない点で「グループホーム」とは区別される。

「地域支援事業」の一環である「高齢者共同生活(グループリビング)支援」の対象になると、一定の助成を受けられる。

自治体が独自に整備するタイプもある。

クルドサック 【くるどさっく】

フランス語で「cul-de-sac(袋小路)」の意味。

街づくりの分野では、幹線道路で囲まれた街区に進入する道路の奥が行き止まりになっていて通り抜けできない形式の道路。

単なる袋小路ではなく、自動車の方向転換ができるようにサークル状になっている。

居住者や関連車両以外の通過交通を抑制する役割がある。

クルドサック街路の一部を削る形で駐車スペースを設け、住戸の反対側の歩行者専用道路へつながる形式が多い。

クレオソート油 【くれおそーとゆ】

木材防腐剤のひとつ。

電柱、鉄道の枕木、公園の階段やフェンスなどの外構用木材の防腐、防蟻用に使われる。コールタールの蒸留によって作られ、クレゾールなどのフェノール類やナフタレンなどの芳香族炭化水素を含む。

発ガン性が疑われている。

なお、ブナのタールから作られた、医薬品の成分になるクレオソートとは区別される。

ただ、後者にも現在の医療分野では通常使われていないフェノール類が含まれている。

クレセント錠 【くれせんとじょう】

アルミサッシなどの引き違い窓に付いたカギ(錠)のこと。

2つの金物からなりたつ。

1つは、フックの形をした部分をもつ外側の扉に固定されたもの。

もう1つは、把手の付いた半円盤に突起を設けたもので、内側の扉に固定される。

後者の半円盤を回転させて、フックに引っかけて締めつけることで窓が開かないようになる。

「crescent」は英語で三日月のこと。

回転させる半円盤の形が三日月に似ていることからこう呼ばれる。

ケースロック 【けーすろっく】

箱錠(case lock)。

ケースの中に、デッドボルト(かんぬき)とラッチボルト(空締めボルト)、開閉機構を一緒に収めた錠前。

破壊に対する強度、耐久性が高く、玄関錠(ドアロック)の主流になっている。

開閉機構は、レバータンブラー方式とシリンダー方式がある。

設置方式によって、戸の表面に貼り付ける「面付け型(rim lock)」と、戸に埋め込む「彫り込み型(mortise lock)」がある。

ケア付き高齢者住宅 【けあつきこうれいしゃじゅうたく】

公的な高齢者向け住宅の一つで、おおむね60歳以上の自分で生活できる高齢者を対象に、地方住宅供給公社が経営する施設。

東京、神奈川、茨城、兵庫、広島で供給。

管理運営は財団法人、社会福祉法人などの関係団体や別会社に委託されるのが普通。終身利用権方式が基本で、入居金や介護費(一時金)を支払うことで、住宅の提供と介護サービスや家事援助などがつく。

民間の介護付き有料老人ホームと同じ施設類型で、介護保険の対象。

ケアハウス 【けあはうす】

新しいタイプの老人ホームとして1990年に創設された介護利用型軽費老人ホーム。

自炊できないほど身体機能が低下して、独立した生活が不安な人を対象に、低料金で入所できるようにした施設。

入居資格は原則として60歳以上で所得制限はない。

生活相談、給食、入浴、緊急時対応などのサービスが受けられる。

利用料金は生活費、事務費などを含めて月額7万円から15万円程度。

設置主体は自治体、社会福祉法人、医療法人など。

ケアマネジャー 【けあまねじゃー】

介護保険のサービス利用者の相談に応じて、介護サービス計画を立案する「介護支援専門員」のこと。

利用者の自立を助けるための専門知識と技術を持ち、適切な在宅・施設サービスを利用できるように、市区町村や在宅サービス事業者、介護保険施設などと連絡調整を行う。

保険・医療・福祉サービスの従事者のうち、一定の実務経験があって、かつ試験に合格した後に実務研修を終了する必要がある。

居宅介護支援事業者に配置される。

ケアマネジャー 【けあまねじゃー】

介護保険のサービス利用者の相談に応じて、介護サービス計画を立案する「介護支援専門員」のこと。

利用者の自立を助けるための専門知識と技術を持ち、適切な在宅・施設サービスを利用できるように、市区町村や在宅サービス事業者、介護保険施設などと連絡調整を行う。

保険・医療・福祉サービスの従事者のうち、一定の実務経験があって、かつ試験に合格した後に実務研修を終了する必要がある。

居宅介護支援事業者に配置される。

計画換気システム 【けいかくかんきしすてむ】

2003年7月以降の新築住宅では、機械換気(強制換気)を利用して計画的に全館の換気を行う義務がある。

そのために常時運転する換気システムを「計画換気システム」「24時間換気システム」などと呼ぶ。

換気方式には、機械排気と自然給気を組み合わせたもの(集中排気型)と強制給排気型とがある。

後者では通常、同時に熱交換を行うので、熱交換型とも呼ぶ。

これに冷暖房機器を接続または一体化する全館空調換気システムもある。

蛍光灯 【けいこうとう】

放電灯の一種で、住宅にもっともよく使用されるもの。

放電によって発生する紫外線がガラス管に塗られた蛍光体によって可視光線となって光を発する。

ランプには管状のものや電球型のものがある。

光の色合いも白熱灯に似せたものなど多様。

従来は調光が難しいとされてきたが、最近では調光可能な器具も出てきた。

白熱灯にくらべ、明るく、消費電力が少ないこと、寿命が長いことがメリット。

ただ、色の再現性では白熱灯に及ばない。

珪藻土 【けいそうど】

プランクトンなどの藻類の死骸が海底に堆積してできた粘土状の泥土で、白色、淡黄色。

多孔質で吸水性に富む。

もともと磨き粉、耐火材、ダイナマイト、七輪などの材料に使われてきたが、凝固剤や繊維を調合した塗り壁用の材料が開発され、住宅の内外壁仕上げ材としての使用が増えている。

断熱性、調湿性、吸臭性などがある。

また、シックハウス対策のために室内の化学物質の吸着や、床下の吸湿対策として利用されることもある。

継続賃料 【けいぞくちんりょう】

当初の賃貸借契約の期間が終わった後に、引き続き契約を更新する際に設定される賃料のこと。

貸し手と借り手との当事者間だけで成立する賃料なので、あまり市場には出てこない。

賃料相場が上昇基調にある時は、新規賃料に比べて継続賃料は上がりにくい傾向がある。

そのギャップを埋めるために更新料を借り手から取るという面もある。

新規賃料同様、賃貸経営オーナーにとって長期的な収支計画を検討する際には考慮すべきポイント。

競売物件 【けいばいぶっけん】

ローン破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。

一定の期間を決めて入札を受け付け、公示した最低入札価格以上で一番高く入札した人が購入できる「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。

一般市場価格より安く手に入れられるといわれるが、権利関係が複雑なケースが多く、綿密な事前調査が必要。

軽費老人ホーム 【けいひろうじんほーむ】

家庭環境や住宅事情などのために自宅での生活が困難な高齢者が低料金で入所できる施設。

食事・入浴・緊急対応サービスの付いたA型と、食事サービスなしで自炊をするB型の2つのタイプがある。

施設数はA型が多い。

入居資格は60歳以上で、A型の場合は月収約34万円以下の所得制限がある。

利用料金は、A型が月額6万円から14万円(食事費込み)、B型が4万円(食費は別途)程度。

設置主体は社会福祉法人や医療法人など。

景品規約 【けいひんきやく】

「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」の略。

消費者の射幸心をあおるような過剰な景品を防止する不動産業界のルールのひとつ。

クイズや抽選による懸賞景品については取引価額の20倍か10万円のいずれか低い額まで。

もれなく提供する総付け景品については取引価額の10分の1か100万円のいずれか低い額が限度。

なお、値引きやアフターサービス、取引に付属する設備機器などの提供は景品類に含まれない。

景品表示法 【けいひんひょうじほう】

「不当景品類および不当表示防止法」の略。

「景表法」ともいう。広告表示や景品付販売のルールを定めたもので、独占禁止法と密接な関係がある。

運用は公正取引委員会によって行われ、違反した業者には「排除命令」が出される。

この命令に従わなかった場合には、2年以下の懲役または300万円以下の罰金が課せられる。

不動産業界にかかわる表示規約や景品規約などの公正競争規約は、景表法に基づいて認定されている。

軽量鉄骨 【けいりょうてっこつ】

厚さ1.6mmから4.5mm程度の薄い鋼板を成形した鉄骨のこと。「軽量形鋼(かたこう)」ともいう。

常温(再結晶温度以下)でロールでのばした「冷間圧延鋼材」の一種。形は、溝形、リップ溝形、Z形、山形などがある。

小規模な倉庫、工場、住宅などの鉄骨造の建築物に使われる。

軽量鉄骨を使った建築物を「軽量鉄骨造」または「軽量鋼構造」「薄板鋼構造」などという。鉄骨系プレハブ住宅は軽量鉄骨造が多い。

重量鉄骨よりも強度は弱い。

軽量床衝撃音 【けいりょうゆかしょうげきおん】

床衝撃音のひとつ。

スプーンなどを床に落として「コツン」といったり、スリッパで歩いて「パタパタ」するように、比較的軽めで高音域の音。

軽量衝撃音の遮音性能は、床の構造や表面仕上げによって変わる。

構造は直床よりも二重床、仕上げ材はカーペットのように吸音性が高いものほど良い。

遮音等級は「LL-45」「LL-50」(Lは「Light-Weight」を意味する)などと表し、数値が少ないほうが遮音性能は高い。

ゲストハウス 【げすとはうす】

直訳すると宿泊客用の高級下宿または迎賓館という意味。

現実には、外国人旅行者、バックパッカー向けの比較的安く長期に泊まれる簡易宿泊施設という意味合いが強い。「外国人ハウス」ともいう。キッチンやリビングなどの共用スペースがある。個室もあるがシェアルーム(相部屋・ドミトリー)が多い。

東南アジア方面では、共同トイレ・シャワーの安宿というイメージ。

日本ではペンションをゲストハウスと呼んでいるケースもある。

結露 【けつろ】

夏に冷たい水を入れたコップに水滴がつく現象のように、建物の室内外の温度差が大きい部分に、空気中の水蒸気が凝集して水の粒が発生すること。

湿り空気が飽和温度以下になると結露する。

住宅の室内壁面や窓ガラスに起きるものを「表面結露」といい、カビや汚れの原因になる。

また、表からは見えない壁体や断熱材などの内側に結露することを「内部結露」といい、断熱材の性能低下や構造部材の腐朽など耐久性の低下を招く。

減価償却資産 【げんかしょうきゃくしさん】

業務用の建物、機械、装置、備品などの資産は、使っているうちに少しずつ経済的な価値や物理的な寿命が減少していく。

ただ、価値が減少する一方で毎年の収入に貢献しているため、その取得費は将来の収入を生み出すための費用の前払いということになる。

このような資産は、取得費を有効に使える期間に振り分けて毎年の必要経費にすることになっている。

この費用配分の方法を減価償却、その対象になるものを減価償却資産という。

減価償却費 【げんかしょうきゃくひ】

減価償却資産の償却費のことで、投下資本を毎年回収するための計算という意味と、再取得のための内部留保という意味がある。

帳簿上は、その資産の耐用年数に応じて配分した償却費を毎年の必要経費に計上する形。

減価償却の方法には主に定額法と定率法があり、通常は定額法が適用される。

届け出によって定率法の選択も可能。定率法のほうが初期の償却額は大きくなる。

また、政策的に割増償却などの特例措置が適用される資産もある。

原価法 【げんかほう】

不動産鑑定評価の手法のひとつ。

たとえば中古住宅の建物を、その時点でもう一度建築した場合にいくらになるか(再調達原価)を割り出してから、建築後の経過年数によって価値が下がった分を割り引くこと(減価修正)で建物の現在の価値を出す方法。

これに土地の取引事例価格を加えると中古住宅全体の価格=積算価格が出る(厳密には、土地についても、素材としての土地の取得原価に造成費などを加えた再調達原価を出す)。

玄関ポーチ 【げんかんぽーち】

建物の玄関前で、壁から突き出た庇(ひさし)のある入口空間。

雨が降った日に傘を持って玄関を通る時、雨に濡れずに出入りできる。

一戸建ての外観デザインを左右するポイントのひとつ。マンションの住戸にも門扉と玄関ポーチのついたタイプがある。

戸建て感覚のプランでプライバシーが確保できる。

ベビーカーなどを置くことも可能で、実用性もある。

ホテルやマンション全体のエントランス前にある大型のポーチを、車寄せという。

現況有姿 【げんきょうゆうし】

現在あるがままの状態ということ。

不動産分野では、中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することを「現況有姿取引」、山林や原野などを造成工事をしないで販売することを「現況有姿分譲」という。

後者は市街化調整区域の土地や別荘地分譲などでよくあるケース。

通常、現況有姿分譲地には電気、ガス、水道などのインフラが整備されていないため、そのままでは生活できない。

原状回復 【げんじょうかいふく】

賃貸物件の退去時に、借主が室内に設置した造作などを自ら取り除いて貸主へ返還すること。

住んで古くなった部屋を、契約当時の状態に戻すことではない。

国土交通省のガイドラインでは「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義している。

この考え方に従って、借主の不注意で壊したり汚した部分を修繕することも、原状回復に含むのが現在では一般的。

原状回復ガイドライン 【げんじょうかいふくがいどらいん】

国土交通省が、賃貸住宅における原状回復や敷金返還をめぐるトラブルを予防するために1998年3月にまとめたもの。

原状回復の内容を定義し、借主が負担しなくてもいい「通常の使用」の範囲を、具体例を挙げて明確にした。

また、借主に故意・過失がある場合でも、経過年数への配慮や損傷部分の限定などを求めている。

2004年2月、契約時の物件確認や内容開示など、トラブル未然防止対策を盛り込んだ改訂版が出された。

原状回復特約 【げんじょうかいふくとくやく】

賃貸借契約の中に付帯的に盛り込まれることがある特約の一つ。

退去する際に、どの程度まで借主の負担で汚れや損傷を修繕するかを定めたもの。

通常の原状回復義務を超えて損害賠償義務を負うことを規定しているケースが多く、「損害賠償特約」ともいわれる。

内容によって敷金返還トラブルの原因にもなりやすい。

国土交通省のガイドラインでは、特約に「暴利的でない客観的・合理的な理由があること」などを留意点として掲げている。

減水剤 【げんすいざい】

単位当たりの水量を増やさずに、一定のスランプ値を保つ(流動性を失わない)効果があるコンクリート用化学混和剤のひとつ。

セメントと水を混ぜた時に、粉末状のセメント表面に吸着して反発力のある静電気を帯びることで、セメント粒子をバラバラに分散させ、セメントペーストの流動性を高めるしくみ。

減水率を高めたものを「高性能減水剤」、工事現場に搬入された生コンに対して遅れて添加する高性能減水剤を「流動化剤」という。

建設リサイクル法 【けんせつりさいくるほう】

建築物の分別解体と特定資材のリサイクル(困難な場合は縮減)を、一定規模以上の新築工事などの受注者に義務づける法律。

2000年に制定、02年5月に完全施行。

建設発生木材、コンクリート塊、アスファルトなどが対象で、 2010年度のリサイクル率を95%にするのが目標。

またこれまで無届けでも可能だった解体業者の都道府県知事への登録、技術監理者の選任を義務づけ、技術力のない者や不良業者の参入を防止する。

源泉徴収 【げんせんちょうしゅう】

所得が発生する大本(源泉)の段階で一定税率の所得税を差し引いて(国に代わって徴収して)、所得を支払ったものが納税する制度。

いわゆる「天引き」のこと。

利子所得、配当所得、給与所得、退職所得、雑所得、事業所得、一時所得が源泉徴収の対象になる。

総合課税の所得に対する源泉徴収税額が多すぎたときは、会社員なら年末調整で、そのほかの事業所得などの場合は、確定申告(還付申告)で所得税の還付を受けられる。

建築確認申請 【けんちくかくにんしんせい】

建物を建築するためには、工事にとりかかる前に、その計画の内容が建築基準法や関連法令に適合しているかどうか、都道府県または市区町村の建築主事に申請して、確認を受ける必要がある。

これを「建築確認申請」と呼ぶ。

本来は施主が行うものだが、建築士やハウスメーカーなどに代行してもらうのが一般的。

そのための手数料が設計料などに含まれている場合もあるが、別途に請求されることもあるので事前に確認しておこう。

建築基準法 【けんちくきじゅんほう】

建物を建築するときに守らなければならない、もっとも基本になる法律。

国民の生命・健康・財産を守ることを目的に、建築する敷地と道路との関係、用途地域ごとの建築物の種類や規模、建築物の構造や設備の強度・安全性などについて、最低限の基準を定めている。1950年制定。

一定規模以上の建築物をたてる場合は事前に建築確認を受けることが必要になる。

同法の技術的基準などの詳細を定めたものが「建築基準法施行令」。

建築協定 【けんちくきょうてい】

住宅地としての良好な環境や商店街としての利便の維持増進を図るために、地域住民によって設けられた建築物に関する協定のこと。

条例で建築協定について定められた区域内の土地所有者などが、全員の合意に基づいて協定書を作成し、公聴会に諮った後に、特定行政庁の認可・公告によって効力を発する。

建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備などについて定めることができる。

通常は有効期間は10年程度。

建築協力金方式 【けんちくきょうりょくきんほうしき】

土地活用の手法のひとつ。入居予定のテナントから建築協力金という名目で保証金を預かって、賃貸ビルなどの建築費に充てる方式。

建築協力金は、テナントが利用するスペース分の建築費の半額から全額程度。

その分、自己資金や銀行からの借入を抑えることができる。

デベロッパーや建設会社が、コンビニエンスストアやレストランなどのキーテナントを先に付けて、テナントの業態にあわせた企画設計をする。

10年から15年程度の長期契約が普通。

建築条件付土地 【けんちくじょうけんつきとち】

土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。

本来、土地の売買に建築条件を付けることは独禁法違反になるが、次の場合のみ許される。

(1)土地売買契約後3か月以内に建築請負契約が成立することを停止条件とすること

(2)請負会社は土地の売主、その子会社、代理人に限ること

(3)建築条件が成立しない場合は預かり金などを返還し、契約を白紙撤回すること。

建築坪単価 【けんちくつぼたんか】

一戸建ての本体工事費を延床面積の坪数で割った数字で、ハウスメーカーの商品パンフレットの価格表示や、工務店との打ち合わせの際などに目安として用いられる。

しかし、家の面積にかかわらず、一般にバス・キッチン・トイレなどの設備機器の数は同じなので、ここにかかる費用は変わらない。このため延床面積が大きい家ほど坪単価は小さくなる傾向がある。

坪単価に坪数を掛けても全体の工事費が割り出せるわけではないので要注意。

限定承認 【げんていしょうにん】

遺産を相続するときに、その中身が全体としてプラスの財産なのか、借金などが多いマイナスの財産なのかわからないような場合に、差し引きマイナスにならない範囲で債務を弁済するという条件付きで相続を承認すること。

正味の遺産額がプラスになった場合は、各相続人の相続分に応じて相続できる。

限定承認の手続きは、相続の開始があったことを知った日から3か月以内にする必要がある。

また、相続人全員で行わなければならない。

現場審査 【げんばしんさ】

旧・住宅金融公庫の融資を受けるに当たって、工事の途中に行われる必要な手続きの一つ。

公庫の建築基準に適合しているか、工事費は妥当か、中間金の交付を受ける場合の出来高の査定などを目的としていた。

また性能保証機構が保険を付けるために建築中に行う調査も「現場審査」と呼ぶ。

フラット35や住宅性能表示制度に伴うものは「現場検査」。

施工の良否をチェックする工事監理や建築基準法による中間検査とは主旨が異なる。

減歩【げんぶ】

開発行為にともなって地権者の土地面積に事業の前後で変化があった場合に、その面積が減った分を「減歩」という。

通常は、土地区画整理事業で使われる用語で、公共施設の用地や保留地を捻出するために、地権者から同じ割合で供出させる土地を意味する。

事業の後に前よりも、まれに面積が増えることを「マイナス減歩」ということもある。

事業の前に所有していた土地に対する整理後の土地の減り分の割合を「減歩率」という。

建ぺい率 【けんぺいりつ】

住宅の規模(広さ)に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。

用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。

たとえば、建ぺい率60%地域の150平方メートルの敷地には[150平方メートル×60%=90平方メートル]となり、建築面積90平方メートルまでの建物が建てられる。

なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もある。

権利金 【けんりきん】

賃貸借契約をする場合に、地主や家主に対して支払うのが権利金。

借地権を設定するための対価、または家賃や地代の前払いという性格を持つ。いずれの場合も、借り手が立ち退いた時に貸し手からの返還は不要。

権利金が更地価格の1/2を超えると、貸し手側に所有権の売却益と同様の不動産譲渡税がかかる。

借地権を売却するときは、権利金に相当する金額が借地権価格になる。借地権価格は更地価格の6-9割で大都市圏ほど高い。

権利証 【けんりしょう】

所有権などの不動産に関する権利を登記したときに、登記名義人に交付される「登記済証」。登記申請書の副本や原因証書(売買契約書等)に法務局の登記済みの証明印を押して還付される。

登記手続きの際に本人確認の手段の一つとして提出する。

従来まで権利証を紛失した場合の代替手段として使われていた保証書制度は、05年3月7日の新不動産登記法施行で廃止され、事前通知制度に移行。

権利証の交付も経過期間後に廃止される。

権利変換 【けんりへんかん】

市街地再開発事業(第1種)の対象地域に関するいろいろな権利(土地・建物の所有権、借地権、借家権、抵当権など)を、新しく整備された建物や敷地に関する権利に置き換えること。

建物の高度化・共同化と公共施設の整備をスムーズに行うための権利調整のシステムのひとつ。

施行区域内の土地所有者や借地権者が共同で設立した市街地再開発組合や、都道府県知事の認可を受けた個人、地方公共団体などが事業を行う際に使われる。

コーポラティブハウス 【こーぽらてぃぶはうす】

入居希望者が仲間を作って協同組合方式で建築するマンションのこと。

通常は、コーディネーターや建築家がコーポラティブ方式で建てたい人を募り、建設組合を結成して共同で土地を購入(予め決まっていることも多い)。

設計事務所等に依頼して各組合員の希望を取り入れながらプランを練り、建築会社に発注。

完成後も共同で管理するという流れ。完成までに2?3年かかるのが普通。

利用できるローンはプロジェクトごとに異なる。

公益財団法人 【こうえきざいだんほうじん】

一般財団法人のうち、学術や芸術・教育・スポーツ振興、また、青少年の育成や障害者支援といった公益目的事業を行うことを主たる目的とした法人のことで、公益法人制度改革により創設された。

認定されると社会的信用の向上が期待されるほか、法人税率の軽減や寄付金税制の優遇が受けられる。

半面、事業内容に制限が加わり、事業の適正な運営確保のために行政庁から立入検査や勧告・命令などの監督措置を受けることがある。

公開空地 【こうかいくうち】

建築基準法の総合設計制度に基づいて、開発プロジェクトの対象敷地内に設けられたオープンスペース(空地)のこと。

公開空地の有効面積に応じて、容積率の割り増しや高さ制限の緩和が受けられる。

公開空地の条件は、一般に開放され、歩行者が自由に通行したり利用したりできること。

塀などで道路側から遮らず、周辺環境の向上に努めること。

営利目的で長期間・常設的に占有できないこと(イベントなどの一時利用は可)など。

高気密 【こうきみつ】

気密性が高いこと。

室内が密閉されて空気を通しにくい状態を「気密」という。ビニールシートなどの防湿層で建物全体をくるむことによって気密性能を高められる。

気密性は、住宅の床面積1平方メートル当たりの相当隙間面積(平方センチメートル)で表す。

次世代省エネルギー基準では、北海道や東北などの寒冷地では2平方センチメートル以下、そのほかの地域は5平方センチメートルと定めている。

気密性が高まると室内の汚染空気も逃げにくいので、適切な換気をすることが大切。

工業専用地域 【こうぎょうせんようちいき】

都市計画法で決められた工業系の用途地域のひとつ。

工業の利便を図るために定めた専用地域。

マンション、一戸建て、寮・社宅を問わず住宅の建築が一切禁止されている唯一の用途地域。

飲食店や店舗などの商業施設も規模にかかわらずほとんど建築できない。

娯楽施設もカラオケボックスなどを除いて不可。

大規模な工場が集積しているエリアで、臨海部や内陸の工業団地などに固まっている。

住宅建築や土地活用の対象にはならない。

工業地域 【こうぎょうちいき】

都市計画法で決められた工業系の用途地域のひとつ。

主に工業の利便を図るために定めた地域。

危険性や環境悪化のおそれが大きい工場も建築できる。

パチンコ屋、カラオケボックスなど小規模な娯楽施設はOKだが、ホテル、キャバレー、劇場などの施設は建築不可。

住宅の建築は禁止されていないが学校や病院などは建てられない。住環境としてはあまり良くない。

工場労働者の寮・社宅などが中心で、一般的な住宅供給は少ないといえる。

公共賃貸住宅 【こうきょうちんたいじゅうたく】

公的な機関が公的資金を使って建設、購入、または受託管理して運営している賃貸住宅のこと。

低額所得者向けに安い家賃で賃貸する公営住宅、主に中堅所得層向けに独立行政法人都市再生機構や地方住宅供給公社が賃貸する賃貸住宅などがある。

また、民間の土地所有者が公的資金の援助を受けて一定の条件に合った賃貸住宅を建て、入居者に家賃補助を行う特定優良賃貸住宅(特優賃)も公共賃貸住宅に含む。

高強度コンクリート 【こうきょうどこんくりーと】

通常のコンクリートより強い圧縮力に耐えられるコンクリート。

コンクリートの強度は、単位面積当たりの圧縮強度の高さ(N/平方ミリメートル)で表す。

1N/平方ミリメートル=9.8kg/平方センチメートルで、1平方センチメートル当たり約10kgの圧縮力に耐えられる。

普通コンクリートは27-36N/平方ミリメートル、高強度コンクリートは36-60N/平方ミリメートル。

高強度になるほど、同じ強度を保つのに必要な柱や梁などの重量を減らせるため、超高層建築等に使われる。

公庫融資付 【こうこゆうしつき】

あらかじめ旧・住宅金融公庫の融資がセットされていた分譲住宅。

民間デベロッパーや住宅供給公社などが、計画段階から公庫の審査を受けて開発した新築マンションや建売住宅で、他の種類の公庫融資に比べて融資額などが優遇された。

物件ごとに申込み時期や融資額などの条件が設定されており、一般公開で募集して抽選で購入者を決める仕組み。

2001年度中に事業承認を受けた物件を最後に、新規の分譲はなくなった。

公庫融資利用可 【こうこゆうしりようか】

旧・住宅金融公庫の「マンション購入融資」や「建売住宅購入融資」が利用できる分譲住宅。

広告や募集パンフレットなどでは「公庫利用可」「公庫融資が利用できます」などと表示されていた。

公庫の条件に合っているかどうかを調べる「適格認定」の手続きが必要。

公募・抽選のある「公庫融資付」と違い、先着順で申し込むことができた。

公庫の廃止が決まり、融資の新規申込みを停止してから消滅した。

工事請負契約 【こうじうけおいけいやく】

施工業者に工事を請け負ってもらう契約。

契約当事者双方の署名なつ印、工事名称・場所・工期・請負代金などを記した「工事請負契約書」のほか、トラブル時の処理方法などを取り決めた「契約約款」と、請け負う工事内容・費用の詳細を示す「設計図書」「工事費見積書」から成る。

契約に際しては、すべての書類に目を通し、不明・不満点をクリアしてからなつ印すること。なお、契約時には工事費に応じた印紙税(収入印紙代)がかかる。

工事監理 【こうじかんり】

図面上の「設計」の指示に従って、実際の建物をつくりあげる「施工」。

この設計と施工の間を仲立ちする役割が「工事監理」。

設計の内容をチェックし、その意図を施工者に正確に伝え、工事が指示通りに進んでいるかどうかを確認する。

ハウスメーカーや工務店に設計・施工と一括して委託するケースが多いが、理想は「第三者管理」。

実施設計の内容と、工事の進行状況をプロの第三者(建築士)にチェックしてもらう方法だ。

公示地価 【こうじちか】

公的な地価指標のひとつ。

全国からその地域の地価水準を代表する標準地を選び、毎年1月1日時点の地価を不動産鑑定士等が評価して、国土交通省が3月末ころに公表。

住宅地や商業地、工業地、市街化調整区域など、各地域ごとに標準地の1平方メートル当たり単価で示される。

適正な土地取引の指標にすることを目的に、1969年の地価公示法の制定とともに始まった。

標準地設定数は例年3万地点強。

工事費内訳書 【こうじひうちわけしょ】

住宅建築にかかわる各種工事の費用の内訳を示す書類。

内訳は何段階かに分かれていて、単に「工事費内訳書」と呼ぶ場合は、「木工事」「金属工事」「左官工事」など、工事種別ごとの合計と総合計をまとめた一覧表を指す。

見積もりの初期段階ではこれだけで「見積書」と称することもある。

実施設計ができあがった時には、さらに各工事の工賃、材料の数量・単価・合計額まで細かく示したものを「工事費内訳明細」として添付する。

更新料 【こうしんりょう】

賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種。

借地借家法上に明確な規定があるわけではないので、仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はない。

契約書に明記してあれば、支払わないと契約違反になる。

貸家の場合は新規家賃の1-2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいることが多い。

借地契約では地代ではなく、更地価格(時価)の1割前後の更新料を請求するケースが多い。

公正証書 【こうせいしょうしょ】

当事者間で作成した書面が、特定の日付に確かに作成されたものであることを公務員の公証人が証明したもの。

裁判所や法務局の近くにある公証人役場で作成され、公的な証拠能力が高い。

ローン契約書・賃貸借契約書・遺言書などに使われる。

金銭債権については、強制執行認諾文言(強制執行を受けても異議がない旨の執行受諾約款)が入っている公正証書であれば、直ちに強制執行することも可能(土地・建物の差押えは除く)。

公正証書遺言 【こうせいしょうしょゆいごん】

公証人によって作るもっとも証拠能力の高い遺言。

2人以上の証人の立ち会いの下で、遺言者が口述して公証人が筆記し、内容が適正であることを確認して各自が署名押印する。

遺言書の原本は公証人役場に保管されるので、紛失したり改ざんされる心配もない。

開封するときの家庭裁判所の検認も不要。手続きが面倒で費用もかかるが、遺言の内容について争いが起きても無効になりにくい。

公正証書遺言検索システムで確認できる。

更正登記 【こうせいとうき】

登記に記載の漏れや間違いがあった場合に、内容を訂正するために行う登記。

たとえば、登記簿の土地面積と実際に測量した面積が異なっていた場合に行うのが「土地地積更正登記」。

その場合は、土地家屋調査士に依頼して地積測量を行い、永続的な境界石などを設置することが前提になる。

必要書類としては、地積測量図や境界確認書などがある。

更正登記を行う場合、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかる。

厚生年金保険 【こうせねんきんほけん】

公的年金のひとつで、会社員が加入するもの。

加入年齢は原則として20歳から60歳。保険料は、一定の計算方法で出した月収(標準報酬月額)に保険料率(2009年9月現在15.704%。

2017年まで年0.354%ずつアップ)をかけて計算する。

一定のボーナスには特別保険料がかかる。

保険料の支払いは、会社による天引きで、会社が半額を負担。

受給開始は原則65歳からだが60歳から64歳の特別支給もある。

公団・公社 【こうだん・こうしゃ】

公共住宅の開発を行う代表的機関として、都市基盤整備公団(元は日本住宅公団)と地方住宅供給公社があり、両者合わせて「公団・公社」と称されていた。

前者の公団は、2004年7月に地域振興整備公団と統合して、独立行政法人都市再生機構に組織替えし、賃貸住宅の管理・有効活用中心の事業にシフト。

公社も経営難のケースが多く、解散したり、高齢者向けケア付き賃貸住宅の供給に転換。いずれも新規分譲事業からは撤退した。

高断熱 【こうだんねつ】

住宅の壁や床などを通して熱が伝わらないように、室内と室外をエネルギー的にはっきり区切ることを「断熱」という。

断熱工事によって、熱エネルギーの行き来が少なくなった状態が「高断熱」。

高断熱住宅では、冬は室内の暖かい空気が逃げにくく、夏は外の暑さが室内に伝わらず、冷暖房効率も高い。

また、きちんと断熱化すれば家全体の温度差が小さくなるので、冬場、寝室からトイレに行くと急に寒さを感じるようなこともなくなる。

高齢者円滑入居賃貸住宅 【こうれいしゃえんかつにゅうきょちんたいじゅうたく】

「高齢者であることを理由に入居を拒まない賃貸住宅」として、都道府県知事や各都道府県に一つずつ置かれた指定登録機関に登録したもの。

高齢者居住支援センター(高齢者住宅財団内)のホームページで登録した賃貸住宅を閲覧することができる。

住宅の規模や条件には特に規定はなく、バリアフリー化されていないケースも多いが、高優賃や終身建物賃貸借の認可された住宅も含まれている。

高齢者居住法で創設された制度。

高齢者居住法 【こうれいしゃきょじゅうほう】

高齢者が安心して優良な賃貸住宅に住み続けられるための措置などについて定めた法律。

正確には「高齢者の居住の安定確保に関する法律」という。

3つの柱からなる。

1)高齢者が円滑に入居できるように、高齢者の入居を拒まない民間賃貸住宅の登録・閲覧制度の創設。

2)バリアフリーなど、高齢者向けの賃貸住宅の建築・改良を支援する。

3)終身建物賃貸借・期限付死亡時終了建物賃貸借の契約の創設。

2001年8月5日に施行された。

高齢者生活福祉センター 【こうれいしゃせいかつふくしせんたー】

独立して生活することに不安のある高齢者(おおむね60歳以上。地域により65歳以上)に、住まい、日常生活に関する相談や緊急時の対応、娯楽や地域住民との交流サービスなどを市町村が提供する施設。「生活支援ハウス」ともいう。

もともとは過疎対策として山村や離島などに整備されていたが、1998年以降は立地の制限がなくなり全国で設置されている。

利用料は収入に応じて0-5万円。

その他に水道光熱費等の実費がかかる。

高齢者対応 【こうれいしゃたいおう】

高齢化社会を迎えて、歳をとって身体が弱くなっても自立した生活ができるように配慮した住宅のこと。

加齢対応、長寿社会対応ともいう。

バリアフリーと似たような意味だが、特に高齢者向けにスポットを当てた考え方。

段差をなくすだけでなく、移動のしやすい間取り配置、安全に配慮した照明計画なども含まれる。

なお、旧・建設省が「長寿社会対応住宅設計指針」を制定している。

高齢者向け優良賃貸住宅制度 【こうれいしゃむけゆうりょうちんたいじゅうたくせいど】

一人暮らしや夫婦のみの高齢者でも、安心して賃貸住宅に住み続けられるような住宅の整備を促進する制度。

バリアフリー仕様と緊急時対応サービスの提供などの条件を備えた優良な賃貸住宅を、民間の土地所有者や都市再生機構などが作る場合に、建設整備費の助成や税制優遇、家賃減額への補助が出る。

旧建設省が1998年に制定。「高優賃(こうゆうちん)」と略す。

07年度から地域優良賃貸住宅(高齢者型)として助成を行う。

氷蓄熱式空調システム 【こおりちくねつしきくうちょうしすてむ】

割安な夜間電力を使って、夜のあいだに夏は氷を、冬は温水を蓄熱槽に蓄えておき、昼間に冷房や暖房に使う空調システム。

通称「エコ・アイス」という名称で電力会社などが採用している。

比較的大型のビルを省エネ化するために導入されるケースが多いが、200平方メートル以下の事務所・店舗などにも使える小型タイプも登場している。また所得税・法人税の負担軽減、低利融資など、公的な援助もある。

国民年金 【こくみんねんきん】

公的年金の基礎になる年金制度。

20歳以上60歳未満で日本に住む国民全員が加入する義務がある。

保険料は収入金額にかかわらず一定(2009年度は月額1 万4660円)。

付加年金を申し込む場合は付加保険料がプラス400円。

加入者は下表の3タイプに分かれる。

国民年金の受給資格は加入期間が通算25年以上、受給年齢は65歳から。

受給額は満期加入で年間最大79万2100円。

国民保養温泉地 【こくみんほようおんせんち】

温泉の公共的な利用を増進するために、温泉法に基づいて旧環境庁が指定した地域のこと。

(1)温泉の効能が顕著

(2)湧出量が豊富

(3)付近一帯の景観が佳良

(4)環境衛生的条件が良好

(5)顧問医を設置などの条件を満たし、療養、保養、休養に適した健全な温泉地。

温泉利用施設の整備にあたって「ふれあい・やすらぎ温泉地整備事業」の補助の対象になる。

2004年現在の指定地域数は91か所。

国有宅地 【こくゆうたくち】

財務省財務局が国有地の売り払い事業として放出している宅地のこと。

売却方法は2つ。

1つは一般競争入札で、一定の期間を決めて郵送で入札を受け付け、もっとも高い金額を出した人が落札するもの。

価格は公示されない。

もう1つは定価売払物件(価格公示売却)。

国が価格を提示して購入希望者を募集。

複数の応募があった場合は抽選になる。

敷地面積300平方メートル以下の小規模物件が多い。

中古住宅もあり、国が売主なので安心。

戸境壁 【こざかいへき】

マンションの隣り合った住戸の境目にある壁のこと。

通常は鉄筋コンクリート製。

超高層マンションの場合は、建物全体の荷重を軽くするために、特殊な素材を使った乾式壁を採用しているのが一般的。

鉄筋コンクリートに比べると、遮音性はやや落ちる。

戸境壁の厚さはラーメン構造で15-20cm、壁式構造では20-25cm程度が多い。

床スラブと同様に厚いほうが遮音性は高い。

戸境壁の内装は直張り壁と二重壁のタイプがある。

コジェネレーション 【こじぇねれーしょん】

原義は「co(共同)・generation(発生)」で、単一のエネルギーから二つのエネルギーを発生させること。

具体的には、石油や天然ガスなどを燃焼させて発生した蒸気で発電を行うと同時に、発生した排熱を回収して給湯や冷暖房の熱源として利用する熱電供給システム。

熱効率は通常の火力発電が40%以下、コジェネレーションは70-80%。

発電方式には、ディーゼルエンジン、ガスタービン、燃料電池などがある。

個人情報保護法 【こじんじょうほうほごほう】

氏名や生年月日、その他、特定の個人が識別できる情報を、民間事業者が取り扱う場合の必要最低限のルールについて定めた法律。

2003年5月成立、05年4月施行。

IT関連や名簿など個人情報の利用が拡大するなかで、個人の権利や利益を守るために制定された。

5000件を超える個人情報データベース等を使って活動する事業者が規定の対象。表現・学問・信教・政治活動の自由に係わる活動については適用が除外される。

個人信用情報機関 【こじんしんようじょうほうきかん】

ローンやクレジットの契約内容、利用残高、支払い状況等の個人信用情報を収集管理し、会員の照会に応じる機関。

金融機関、信販・クレジット会社、消費者金融専業者などが顧客の返済能力を判断し、過剰な貸し付けや貸し倒れリスクを回避するために利用する。

国内の代表的な個人信用情報機関は下表の5つ。

JBA・CCB・JIC(FCBJ)の3機関は、相互交流ネットワーク(CRIN)を通じて事故情報などの交換をしている。

個人年金保険 【こじんねんきんほけん】

長生きリスクに備えて老後資金の準備をするための保険。

60歳、65歳など、あらかじめ設定した年金受取開始の時期から年金を受け取れる。

一生涯年金を受け取る終身年金タイプ、10年確定など期間を決める確定年金タイプ、契約時に設定した年金受け取り期間中は生死にかかわらず年金が出る有期年タイプなどがある。

被保険者が、年金受取開始前に死亡した場合は、死亡給付金が支払われる(金額は少ない)。

固体音 【こたいおん】

建物の床や壁などの構造部分が直接振動することによって発生する音のこと。

「固体伝搬音」「固体伝送音」ともいう。

上階の床に物が落ちたり、足音をたてるときの「床衝撃音」、水道の流水やトイレの排水などが配管を伝わる「給排水騒音」などがある。

またマンションのエレベーターやポンプなどから発生する設備機器騒音も構造部分から伝わる。

ピアノは空気音の発生源であると同時に、脚部から床に振動が伝わる固体音も発生する。

誇大広告 【こだいこうこく】

「有望なエリア。将来値上がり確実」などと客観的な裏付けもないのに、実際の物件以上に良く見せかける広告のこと。

環境や建物の設備仕様・性能を大げさにうたったり、取引条件が有利であるかのように表示するのも不当表示。

広告表示のルールを決めた表示規約では、「完全」「当社だけ」「最高級」「特選」「格安」といった特定用語の使用を禁じている(実際に測定できるデータがあれば別)。

宅建業法でも誇大広告は禁止されている。

骨材 【こつざい】

コンクリートやモルタルを造るときに、セメントと水と一緒に混ぜる砂や砂利のこと。

粒の大きさによって細骨材と粗骨材に分かれる。

細骨材は主に5mm以下の細かい粒の砂、粗骨材はそれ以上の大きな砂利や砕石。

細骨材には川砂、山砂、海砂、火山砂などがある。

また、天然骨材のほかに、真珠岩や黒曜石を粉砕して焼成したパーライトなどの人工軽量骨材もある。

リサイクルのため、廃セラミックや廃ガラスなどを骨材に使う例もある。

固定金利 【こていきんり】

最初に借り入れたときの金利が、返済期間を通じてずっと固定されているもの。

金利が変わらないので、最初から最後まで毎回の返済額も同じになる(元利均等返済の場合)。

フラット35は固定金利が基本。

都市銀行などでも20~35年の長期固定タイプを扱うが、長期になるほど金利が高くなるのが一般的。

一定期間だけ金利を固定する固定金利期間選択型との違いに注意。

一般に変動型より固定型のほうが金利は高い。

固定金利期間選択型 【こていきんりきかんせんたくがた】

住宅ローンの金利タイプの1つ。

基本は変動金利で、全返済期間のうち一定の期間だけ金利を固定できるタイプ。

固定金利特約型ともいう。

固定金利期間は、市場金利が変わっても借り入れ金利は変わらない。

当初の固定金利期間が終わった段階で、自動的に変動金利に戻るタイプと、改めて固定金利期間を選択し直せるタイプがある。

期間は銀行によって1年から20年までのバリエーションがあり、3年、5年、10年が多い。

固定資産税 【こていしさんぜい】

毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録された人に課税される市町村税。

保有税の1つ。

新築家屋は取得した翌年から課税。

中古住宅や土地を買った場合は前所有者(売主)に課税されるが、通常は購入した日を境に新所有者(購入者)按分して負担する。

標準税率は1.4%で、市町村によって最高2.1%まで変更可能。また敷地面積200平米以下の土地は評価額が減額。

居住用家屋の特例もある。

固定資産税課税標準額 【こていしさんぜいかぜいひょうじゅんがく】

固定資産税と都市計画税には、土地の条件によって固定資産税評価額を緩和する、一定の負担調整や軽減措置がある。

基礎になる固定資産税評価額に、こうした操作を加えて割り出したものが「固定資産税課税標準額」。

通常は、評価額よりも課税標準額のほうが低くなっている。

不動産取得税や登録免許税、相続税の計算では、固定資産税課税標準額ではなく、固定資産税評価額を使って計算する。

少しややこしいが、この違いに注意。

固定資産税評価額 【こていしさんぜいひょうかがく】

固定資産税を計算する基になる価格のこと。

都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなる。

全国の市区町村や都税事務所に、土地と建物それぞれの課税台帳があり、土地一筆ごと、家屋一軒ごとの評価額が登録されている。

土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われ、現在は公示地価の7割の水準が目安。

なお、実際の固定資産税の税額計算では評価額に一定の操作をした課税標準額が使われる。

固定・変動金利ミックス型 【こていへんどうきんりみっくすがた】

ローン金利の組み方の1つ。

借り入れ金額を分割して、それぞれに固定金利(期間選択型)と変動金利を適用すること。

固定金利は金利も返済額も変わらない代わりに、変動金利よりも金利水準は高いのが一般的。

一方、変動金利は市場金利に連動して金利が変わるリスクがあるものの、当初の借り入れ金利は低い。

固定金利、変動金利をミックスすることで、両者のメリットを半分ずつ採り入れながら、デメリットを軽減できる。

子ども部屋 【こどもべや】

特に正式な規定はないが、子どもに与える個室のこと。

普通は、主寝室以外の部屋で、副寝室ともいう。

寝室兼勉強部屋として考える場合、クロゼットがあることを前提に、机とシングルベッド1つ、本棚が置けるスペースを確保することが基本。一般に四畳半以上が目安といわれている。

ただ、子どもが2人いる場合でも、それぞれに個室を与えず、広めの部屋を収納家具で仕切ったり、寝室と勉強部屋を分けるという手法もあり、使い方はさまざま。

ゴミ置き場 【ごみおきば】

マンション内には、敷地の一角で道路に面した場所にゴミ置き場が設けてあるか、建物内に扉付のゴミ・ステーションがある。

前者はゴミ収集の当日しか出せない。

後者はあらかじめ出しておくことも可能。

大規模マンションでは、各フロアーにいつでも出せるガベッジ・ルームを設置しているケースもある。

ゴミ置き場の位置は、エントランスからは隠れた所にあって外観に配慮されていること、各住戸からあまり離れていないことが望ましい。

コミュニティ道路 【こみゅにてぃどうろ】

住宅地の道路整備手法のひとつで、歩行者の安全性や快適性を重視した構造の道路づくりに対する通称名。

車道部分が蛇行(クランクやスラローム)するように場所によって歩道の幅を変化させることで、自動車のスピードを抑える。

歩車道を区分しているタイプが多いため、ボンエルフと似ているが同じではない。

フォルト(植樹桝)等の障害物を置いて道路を屈曲させる路面共有型もあるが、道路交通法等との兼ね合いで実現しにくい。

コモン 【こもん】

計画的に整備された住宅地の中で、近隣の居住者が共同で使用する私的な共有空間。

「コモン(common)広場」ともいう。

緑化されたオープンスペースで、ベンチやシンボルツリーなどが置かれ、居住者同士の交流や憩いに役立つだけでなく、住環境や景観を守る意識が育つ。

複数の住戸のカースペースをあわせて集合駐車場にした部分をコモンとしているケースもある。

不特定多数の人が使うパブリックスペースとは違う。

小屋裏収納 【こやうらしゅうのう】

1階あるいは2階の屋根との間にできた空間を収納として利用したもの。折り畳みはしごなどを利用して出入りする。

屋根のすぐ下にあたり外気温に左右されやすく環境条件がよくないため、大切なものや高価なものは避けたほうが無難。

屋根面や外壁面に断熱材を入れる方法もある。

出し入れの手間が大変なので頻繁に使うものは収納しないほうがよい。

スキー用具やクリスマス用品、子どもの学校時代の思い出などの収納場所に活用したい。

コレクティブ・ハウジング 【これくてぃぶはうじんぐ】

独立した専用住戸のほかに、共同の台所、食堂などの共用施設がついた生活協同型住居。

個人のプライバシーを保ちながら、夕食をともにしたり共同作業をすることで良好なコミュニティを形成し、集まって暮らすことのメリットを享受する住まい方。

北欧で生まれた発想。

コ・ハウジングともいう。開発形態はコーポラティブや公営住宅形式が多い。

日本では阪神・淡路大震災の災害復興住宅、高齢者の相互扶助的グループ住宅などの事例がある。

コンクリート 【こんくりーと】

「concrete」を直訳すると凝結物、具体物。建築分野では、セメント、水、砂、砂利などの骨材を混ぜて練り合わせたもの。

この他、現場の施工をしやすくしたり、特定の性質を与えるために混和材料を混ぜるのが一般的。

硬化する前のフレッシュ・コンクリートを型枠に打ち込むと、セメントと水が化学的に結合する水和反応によって固まる。

水とセメントの割合(水セメント比)など、混ぜる材料の調合の仕方で強度が変わる。

コンストラクションマネジメント 【こんすとらくしょんまねじめんと】

建築工事にあたって、発注者の立場にたつ代理人(第三者)を介在させ、業者の選定から価格交渉・資材調達・施工管理など工事・コスト・工程をまとめて管理させる手法。

「Construction Management」を省略して「CM」。

分離発注方式を含む。

CMを活用することで、従来ゼネコンが一括請負方式で受注していたために「どんぶり勘定」といわれた建設コストをオープンにし、ガラス張りにする効果がある。

コンドミニアム 【こんどみにあむ】

アメリカやカナダの分譲アパート・マンション。

「condominium」には共同管理という意味もあり、1室ごとにオーナーが違い、1棟を複数で管理する建物のこと。

オーナーが使用しない間に旅行者に賃貸する(バケーション・レンタル)。

リゾート地などで滞在型の宿泊施設として使われるケースが多い。

キッチン、リビング、寝室があり、家具、什器類がそろい自炊できる。

リゾートマンションタイプの貸別荘をこう呼ぶことも。

コンバージョン 【こんばーじょん】

改装、転換という意味(conversion)。

建設・不動産業界では、建物の用途変換、転用を指す。

欧米では、歴史的価値のある城郭などを博物館やホテルなどに、倉庫やオフィスを住宅に転用する例などが多い。

日本では主に大量供給でテナントの入らなくなった既存ビルをマンションに変換する動きが中心。

用途転用に当たっては、建築基準法や消防法などの法規制、改装コスト、税制などの問題をクリアする必要がある。

コンパネ 【こんぱね】

コンクリート型枠用合板(パネル)の通称。

表面に塗装をしたタイプと無処理のものがある。家具などに使われる普通合板より曲がりにくいが、構造用合板よりも強度は低い。

住宅の内装下地材として使うのは好ましくない。

JAS規格のホルムアルデヒド放散等級は規格外が多い。

型枠としては数回しか転用できないため使い捨てのイメージが強い。

東南アジアの熱帯雨林地帯のラワン材などが原料になるため環境問題も指摘されている。

コンペ 【こんぺ】

「コンペティション=競争、競技会」の略。建築の世界では競技設計の意味で使われる。

一定の条件を提示して複数の設計者からプランを募り、その中から優秀なプランを選ぶ方式のこと。

誰でも参加できる公開競技設計と、依頼者から指定された人だけが参加できる指名競技設計がある。

また賞金の付くコンペもある。

比較的規模の大きな建築物で採用される手法だが、インターネットを通して個人の依頼者が設計を募る住宅コンペもある。

コンポスト 【こんぽすと】

家庭用の生ゴミ処理法のうち、電気を使用しないで行う方法。

バケツ状などの容器を庭の土に少し埋め込むようにして設置し、その中に生ゴミを投入して分解させる。

生ゴミだけでなく、雑草、落ち葉などを加えたり、土や発酵促進剤を振りかけて分解を促し、処理後はたい肥として利用する。

簡単な構造なので電気式の生ゴミ処理機と比べて安価だが、庭に余裕がないと設置しづらい難点も。

自治体によっては購入あっせんや補助金の制度がある。

混和材料 【こんわざいりょう】

セメント、水、骨材以外にコンクリートに添加して一定の効果をもたらす材料のこと。

数%程度混ぜる有機系の「混和剤」と、使用量の多い無機系の「混和材」に分かれる。

前者は、基本的に界面活性作用でワーカビリティ(施工軟度)を高める化学薬剤で、AE剤、減水剤、AE減水剤、流動化剤などがある。

後者は、コンクリートの耐久性や強度を高めるもので、フライアッシュ、高炉スラグ微粉末、シリカフューム、石灰などがある。